Рынок Ростова: что будет с ценами на жилье и ставками по ипотеке

Цены на жилье в донской столице не растут, процентные ставки снижаются, сделку по недвижимости можно зарегистрировать в банке за четыре часа. Эти и другие темы 18 октября в Ростове обсудили участники круглого стола, который прошел в пресс-центре «ДОН-МЕДИА». Поговорить о ситуации, сложившейся на рынке недвижимости донской столицы, собрались застройщики, риелторы, представители кредитных организаций и журналисты. Как жить в новой экономической ситуации, когда продавать квартиру и стоит ли брать ипотеку – такие темы 161.ru и юридическая компания «Нови и Партнеры» сочли актуальными и поэтому организовали это мероприятие.

«Кто он, сегодняшний ростовский покупатель жилья?» – с таким вопросом к публике обратился модератор круглого стола, директор компании «Нови и партнеры» Станислав Нови.

Как выяснилось, чаще всего это человек, который планирует в нем жить и подбирает недвижимость для себя. Особенно это касается рынка первичной недвижимости.

«Сегодняшний покупатель жилья в новостройке на 95% – это конечный потребитель, который собирается жить в этой квартире, – говорит директор по продажам ООО «Феникс-Инвест» Елена Королева. – Как показывает наша статистика, это молодые семьи, это специалисты и другие категории граждан, которые пользуются субсидиями агентства жилищных программ. В этом году было выдано очень много субсидий, и это достаточно большой поток клиентов».

По ее словам, очень часто для покупки жилья используется материнский капитал. Например, семьи с двумя детьми приобретают небольшие квартиры в строящихся домах площадью 21-22 кв.м. Для этого к материнскому капиталу ростовчане добавляют чуть более полумиллиона собственных сбережений. По словам Елены Королевой, такое жилье сначала сдают в аренду, затем в ней проживает выросший ребенок.

Это, пожалуй, единственные примеры инвестирования в недвижимость в нынешней экономической реальности. Бытовавшей ранее практики покупки нескольких квартир одним человеком для дальнейшей их перепродажи сейчас застройщики почти не отмечают. Среди покупателей жилья в новостройке и граждане, которые планируют в дальнейшем обеспечить себе безбедную старость. Они покупают небольшие студии, «однушки» для того, чтобы сдавать их в аренду и иметь стабильный доход. Но это совсем небольшой процент покупателей квартир в новостройке.

Что касается предпочтений приобретателей жилья, то, по мнению специалиста отдела новостроек АН «Женева» Сергея Гладких, ростовчане сегодня желают купить одно- и двухкомнатные квартире в центре города. При этом они выбирают жилье подешевле, что неудивительно в нынешней экономической ситуации. По его словам, для большинства предпочтительнее приобрести «двушку» в центре за три млн рублей, нежели потратить немного большую сумму, но купить трехкомнатную недвижимость в спальном районе.

Но в Ростове имеется и довольно большой процент консервативно настроенных жителей, которые, даже принимая решение о смене жилья, никогда и ни за что не согласны менять район проживания, даже на центр города.

«Я наблюдаю в эконом-сегменте фанатов определенных районов города, – утверждает директор департамента продаж ООО «ИНПК Девелопмент Донской» Тимур Захарченко. – Есть фанаты СЖМ, есть небольшой контингент людей, которые упорно не съезжают с Западного микрорайона. Есть довольно большая категория активных фанатов Нахичевани. Их вообще не сдвинуть никуда. Там у них родственники, там вся инфраструктура, там они могут купить лаваш, люля. И им этого более чем достаточно».

По его словам, в донской столице так же, как в и Москве, в новых микрорайонах на окраине покупают жилье только приезжие, которых туда заманивают яркими «панельками». И застройщики, и народ у нас, как полагает Тимур Захарченко, неравнодушны к этому сегменту жилья.

При этом, по мнению эксперта, жилье более высокого класса, например, дорогие дома в загородных поселках, тоже востребовано, несмотря на кризис.

«У нас даже ипотека сейчас не используется, люди просто приносят деньги в чемоданах и покупают дома за шесть-восемь млн рублей. Это выбор человека, который готов переплатить, но зайти в закрытый элитный поселок и получить безопасность, логистику, инфраструктуру», – считает Тимур Захарченко.

Тем не менее банковский сектор в Ростове отнюдь не жалуется на недостаток желающих взять ипотеку.

«По данным на середину октября, мы бьем рекорд по количеству ипотечных кредитов, – говорит начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов. – Если раньше мы в месяц выдавали 250-300 ипотечных кредитов, то за сентябрь этого года мы предоставили гражданам 571 ипотеку. Такие большие цифры у нас сбыли только в декабре 2014 года, когда люди активно вкладывали деньги в недвижимость. Тогда "Центр-Инвест" выдал 670 ипотечных кредитов».

При этом кредитные организации, как сообщили их представители, активно идут навстречу желающим взять ипотеку, снижая ставки и предлагая выгодные программы.

«У нас давно работает программа "Квартира для студента". Она предназначена для сегмента клиентов, у которых есть дети от восьмого класса и старше. Мы предлагаем первоначальный взнос 5%. Банк ориентирован на снижение первоначального взноса и на обеспечение жильем наших будущих специалистов», – говорит руководитель отделения ОО «Пушкинский» КБ «Кубань Кредит» Наталья Веткина.

А «Бинбанк», как утверждает его представитель, в нынешнем году стал первым агентом по схеме новой технологии выдачи займов по Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

«Программа предполагает использование новой технологии выдачи ипотечных займов напрямую с баланса АИЖК, в результате чего дальнейший выкуп закладной агентством у банка не требуется, – рассказывает руководитель группы ипотечного кредитования в Ростове-на-Дону Южной региональной дирекции ПАО «Бинбанк» Анна Самохина. – И в связи с этим мы предлагаем минимальные ставки для наших клиентов. Займы выдаются на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Также мы работаем с военной ипотекой и предоставляем скидки льготным категориям граждан. Ставки на первичном рынке составляют от 10,75% до 11,25%. На вторичном – от 12,25% до 12,75%. По этим продуктам допустимы скидки для клиентов, имеющих троих и более детей, а также для участников программы "Жилье для российской семьи". Кроме того, в ближайшее время в "Бинбанке" начнут работу собственные ипотечные программы. Уже есть данные о примерных ставках: для приобретения жилья на первичном рынке ставка составит 11,5%, на вторичном рынке – 12%».

«Газпромбанк» тоже всячески идет навстречу военнослужащим. По словам начальника отдела кредитования физических лиц филиала АО «Газпромбанк» в Ростове Эдуарда Авакяна, в рамках программы с государственным субсидированием для участников накопительной ипотечной системы «Военная ипотека» банк предлагает процентную ставку, фиксированную на весь срок кредита. Она равна 10,7% годовых, и в случае, если военнослужащий перестанет служить и готов нести обязательства самостоятельно, эта ставка не изменится. Есть бонусы и для не военнообязанных клиентов.

«1 октября этого года "Газмпромбанк" запустил акцию "Выбери свой подарок на новоселье". В рамках этой акции банк предоставлены призы в размере 100 тысяч рублей каждому десятому покупателю на первичном рынке от юридического лица застройщика. Это квартиры с оформленным правом собственности либо на этапе строительства. Деньги перечисляются на пластиковую карточку MasterCard Gold после завершения акции. Для клиентов "Газпромбанка" карточка выпускается бесплатно», – говорит Эдуард Авакян.

Банки не только снижают процентные ставки, но и заинтересованы в облегчении горожанам процесса регистрации недвижимости. Самые продвинутые покупатели жилья теперь могут не стоять в выматывающих очередях в различных учреждениях Ростова. Все стало гораздо проще.

«Наш банк совместно с Росреестром запустил новый удобный для клиентов сервис "Электронная регистрация", – сообщила заместитель управляющего ростовским отделением Сбербанка (№5221) Ирина Дольская. – Этот сервис предполагает, что регистрация сделки по недвижимости происходит непосредственно в стенах банка. Теперь клиенту нет необходимости посещать органы регистрации дополнительно, что сводит к минимуму количество визитов в банк. Вместо четырех визитов, как было раньше, достаточно совершить один визит. В итоге клиент получит выписку из ЕГРП в электронном виде. В данном случае клиент получает большое преимущество. В случае утраты этого документа он без труда сможет впоследствии его восстановить».

Как сообщила Ирина Дольская, в сентябре, когда сервис начал свою работу, Сбербанк провел порядка 30 регистраций сделок в Ростове. Планируется, что в октябре их будет уже не менее 40. В дальнейшем же число желающих получить электронную выписку должно только расти. По ее словам, были случаи, когда весь регистрационный процесс в Сбербанке укладывался всего в четыре часа.

Банковские организации сейчас обеспокоены тем, что походит к концу действие ипотечной программы с государственной поддержкой. Скорее всего, после Нового года ее уже не будет. Представители кредитных организаций говорят о том, что банки будут предлагать клиентам свои подобные программы. Во многих организациях они уже действуют или находятся в разработке.

«Тем не менее хотелось бы, чтобы льготная госпрограмма в стране все-таки продолжила свое действие. Потому что это не только поддержка банка, таким образом государство поддерживает и потребителя, приобретающего жилье. Сегодня сложилась ситуация, когда гражданин по сниженной процентной ставке может приобрести то жилье, которое ему нужно. Для большинства людей ипотека – это то, к чему прибегают раз в жизни, очень редко – дважды. Поэтому, на мой взгляд, оптимально, если процентная ставка будет снижена хотя бы до пяти процентов. Тогда ипотека станет доступнее», – полагает Николай Парамонов.

Что касается цен на жилье, то риелторы и застройщики сошлись на том, что их роста ждать не следует. Сейчас цены остаются на уровне прошлого года, что с учетом инфляции можно расценивать как снижение. Но в то же время дорожают строительные материалы, что, конечно, не может не сказаться на стоимости квартир в новостройках. В целом, по мнению участников дискуссии, жилищный вопрос ни в какой ситуации не потеряет своей актуальности, поэтому рынок недвижимости Ростова продолжит свое развитие.