Светлана Яшкова, директор филиала АКБ «Мособлбанк» ОАО в Ростове-на-Дону: «Программа для молодых учителей – новинка на ипотечном рынке Ростовской области»

«Доступное жилье» – один из приоритетных национальных проектов, основная цель которого обеспечить реальные возможности и конституционные права каждого гражданина Российской Федерации на удовлетворительные жилищные условия. О том, какие специальные программы работают в Ростовской области сегодня, в чем их особенность, как ими можно воспользоваться, рассказала директор филиала АКБ «МОСОБЛБАНК» ОАО в Ростове-на-Дону Светлана Яшкова.

– Какие льготные программы ипотечного кредитования работают в настоящее время в Ростовской области?

– В нашем регионе действуют четыре специальные программы кредитования: военная ипотека, кредитование молодых ученых, молодых учителей, а также кредитование с использованием материнского капитала. Данные программы – продукты агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое реализует проекты правительства России по обеспечению доступным жильем бюджетников. Помимо привлекательных условий кредитования, такие программы предусматривают финансовую поддержку государства.

– Что такое АИЖК, и чем непосредственно занимается агентство?

– Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» создано в 1997 году по решению правительства РФ, и 100% акций агентства принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. АИЖК было создано для обеспечения баланса интересов всех участников рынка ипотеки, оказания поддержки банкам, разработки стандартов кредитования доступных ипотечных продуктов.

Схема работы следующая: первичные кредиторы – банки и некредитные организации выдают населению ипотечные кредиты по программам АИЖК, а затем агентство выкупает (рефинансирует) у партнеров права требования по таким кредитам и под их залог привлекает средства на финансовых рынках. Таким образом, АИЖК способствует развитию ипотечного рынка, появлению более сложных и продвинутых механизмов работы с ипотечными кредитами, привлечению большего объема ресурсов и повышению стабильности рынка. Помимо прямого рефинансирования агентство еще реализует и ряд других программ, создает социально ориентированные ипотечные продукты, поддерживает выпуск ипотечных ценных бумаг, финансирует жилищное строительство, развивает систему ипотечного страхования, а также участвует в законотворческой деятельности по регулированию ипотечного рынка.

Система рефинансирования, созданная в АИЖК, действует на всей территории страны и предполагает участие неограниченного числа первичных кредиторов (банков-партнеров). На сегодняшний день до 10% оформленной в стране ипотеки составляют кредиты, выданные по стандартам АИЖК.

– Чем хороши программы АИЖК, и какие новшества введены за последнее время?

– Уже на протяжении 15 лет программы АИЖК имеют минимальные процентные ставки на ипотечном рынке. В настоящий момент – от 8,3% годовых. С текущего года АИЖК пересмотрело свою политику в части фиксирования процентных ставок и предприняло попытку ввести комбинированную процентную ставку, которая будет зависеть от инфляции. Во всем цивилизованном ипотечном мире существует верхняя и нижняя граница ставки в зависимости от рыночных условий. Теперь таковая имеется и в России. Если вы выбираете плавающую ставку, то ее минимальное значение – 5%, а максимальное – 16% годовых. Также стандарты АИЖК привлекательны возможностью оформление кредита при минимальном первоначальном взносе – 10% от стоимости жилья.

– Все ли банки в Ростове работают со специальными ипотечными программами по стандартам АИЖК?

– Нет, конечно. Для того чтобы работать по той или иной программе, необходимо пройти аккредитацию в АИЖК. Партнеры АИЖК получают от такого сотрудничества определенные преимущества в сравнении с остальными игроками ипотечного рынка. Самое главное, что стандарты АИЖК на сегодняшний день самые конкурентоспособные. Как я уже сказала, они предусматривают первоначальный взнос от 10%, возможность включения несовершеннолетних детей в число собственников приобретаемой на ипотечные средства недвижимости, возраст заемщика от 18 лет на момент получения и до 65 лет на момент погашения кредита. Конечно, требования к заемщикам по АИЖК достаточно жесткие (с точки зрения возможности учета неофициального дохода, кредитования собственников бизнеса, наличия перепланировок в приобретаемом жилье и т.д.), но зато это залог стабильности и уверенности как для банков-партнеров, так и для населения.

– По каким программам АИЖК работает ваш банк?

– Наш банк аккредитован по военной ипотеке, ипотеке для молодых ученых, молодых учителей, а также на кредитование распорядителей средств материнского/семейного капитала. Причем хочу отметить, что программа для молодых учителей запущена в III квартале текущего года. Так что это новинка на ипотечном рынке Ростовской области.

– Появление этой программы как-то повлияет на отказы банков учителям в ипотеке из-за низкого уровня доходов?

– Да, действительно, на первый взгляд, кажется, что будет очень тяжело найти потребителя данной государственной программы, так как не все учителя подходят под условия. Там целый ряд требований, и размер заработной платы, действительно, немаловажен. Ведь, когда клиент берет ипотечный кредит, даже при учете предоставления субсидии, он должен иметь возможность его обслуживать. То есть ежемесячный платеж не должен превышать 45% от совокупного дохода заемщика. В программе предусмотрены варианты решения этого вопроса. Конечно, механизм продукта еще не отработан, но он будет меняться, учитывая действительность. Деньги на эту программу выделяются из федерального бюджета и их необходимо осваивать.

– Какие льготные условия дает программа донским учителям?

– Новая пилотная ипотечная программа «Для молодых учителей» регулируется постановлением правительства № 1177 от 29.12.2011 года. Участниками данной программы могут стать все категории российских учителей от школьных педагогов до преподавателей вузов. В эту же программу включены и аспиранты вузов, которые закончили обучение и делают первые шаги в преподавательской карьере.

Субсидия предоставляется на оплату части стоимости жилья. Размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости квартиры. Первоначальный взнос будет состоять из собственных средств заемщика (не менее 10% от стоимости жилья) и средств субсидии в размере не более 20% от суммы кредита. Требование по возрасту: на момент выдачи кредита не менее 18 лет и на момент окончания срока ипотечного кредита не более 65 лет. Срок кредитования от трех до 30 лет с процентной ставкой 8,5% годовых. Это считается пониженной процентной ставкой.

Для сравнения могу привести пример, сейчас по стандартам АИЖК минимальная процентная ставка – 8,3% с условием, что период фиксации кредитной ставки составляет один год при первоначальном взносе более 50% от стоимости жилья.

Созаемщиками могут выступать не более двух человек, и одним из заемщиков обязательно должен быть молодой учитель государственного образовательного учреждения. Например, возможен такой вариант: супруга является учителем, а супруг работает по найму в частной организации, либо является собственником бизнеса. Таким образом, при расчете максимальной суммы кредита учитывается совокупный доход семьи. Еще одно обязательное условие: если участник этой программы состоит в официальном браке, то в качестве созаемщика должен выступать обязательно супруг. Исключением является наличие брачного договора.

– О какой сумме кредита может идти речь?

– Максимальная сумма кредита составляет 80% от стоимости жилья. Эта величина определяется, исходя из рыночной стоимости приобретаемой недвижимости с учетом первоначального взноса, полученной субсидии и уровня ежемесячного семейного дохода, который позволит обслуживать ипотечный кредит.

– Можно предположить, что среди льготных категорий граждан военным проще всего получить ипотеку, так как их зарплаты существенно выше?

– Дело в том, что программа «Военная ипотека» предусматривает предоставление ипотечного кредита, ежемесячные обязательства по которому осуществляются не за счет денежных средств военнослужащего, а из средств бюджета «Росвоенипотеки». Так что размер заработной платы (довольствия) даже не учитывается при рассмотрении заявки. Единственное обязательное условие – наличие свидетельства участника НИС (Накопительной ипотечной системы).

Также не зависит от доходов военнослужащих и максимальная сумма обязательств. Она определяется только на основании возраста заемщика и размеров накопительных взносов на именном лицевом счете. Тем не менее максимальная сумма кредита на сегодняшний день составляет не более 2,2 млн рублей. Военная ипотека предоставляется для оплаты части стоимости жилья или на погашение ежемесячных платежей.

– А какие эксклюзивные ипотечные программы предлагает ваш банк?

– У нас есть продукт «Переезд». Если вы переезжаете в другой регион, а у вас имеется здесь квартира, и вы не хотите попасть в ситуацию, когда здесь квартиру продали, а там еще не купили – этот продукт для вас.

Это ипотечный кредит без первоначального взноса. Заем выдается на срок до двух лет, его можно использовать как первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита. После реализации имеющейся квартиры можно закрыть заем, часть ипотечного кредита или даже весь ипотечный кредит. Все зависит от уровня цены на жилье. Процентная ставка по займу 12,5% в случае отсутствия зарегистрированных лиц в предмете залога, и 14% в случае, если необходимо, чтобы регистрация оставалась до момента реализации недвижимости. Размер займа составляет не менее 20% и не более 80% от рыночной стоимости имеющегося жилья.

Если жилье будет приобретаться на вторичном рынке, то максимальный срок кредитования от 6 до 12 месяцев, если же на первичном рынке – срок увеличивается до 24 месяцев. Возврат процентов и суммы займа происходит в конце срока за счет реализации жилья. Это действительно эксклюзивная программа, которая имеет все шансы быть востребованной среди жителей Ростова и области.