Пенсия в кредит

Пенсионеры в будущем смогут получать дополнительную прибавку к пенсии, отдав при этом в залог свою квартиру. Такой кредит предлагает пожилым людям АИЖК, однако выплачиваться он будет не разом, а ежемесячно и частями. После смерти заложенная квартира отойдет, кредитору либо ее смогут выкупить наследники. Такое предложение уже вызвало бурный общественный резонанс, а эксперты говорят, что система вряд ли приживется в России – в памяти у всех жива схема ренты от черных риелторов.

Такую схему назвали «ипотека наоборот». Идею подобного варианта кредитования озвучил глава АИЖК Александр Семеняка, не раскрывая пока дополнительных условий. Пилотно ренту предложено ввести будущей осенью, а пока специалисты агентства изучают аналоги в западной системе кредитования.

Первоначальная схема взаимоотношений такова: пенсионер закладывает свою квартиру, а причитающуюся ему сумму кредита получает ежемесячно равными частями, обеспечивая себя дополнительными средствами к существованию. Проценты начисляются только на фактически выданные средства, а погашение кредита происходит после смерти заемщика за счет продажи квартиры. При этом неизрасходованная сумма отходит наследникам, которые, кстати, могут самостоятельно погасить кредит и сохранить за собой недвижимость.

«Это такой социальный эксперимент. Например, семья уже в возрасте, у нее есть в собственности жилье, под залог которого она берет кредит. Но не сразу, а по чуть-чуть, например, по 10 тысяч рублей в месяц. Внешне это выглядит как дополнительная пенсия. Кредит выбирается, долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз – после смерти», – объяснил Александр Семеняка.

Агентство хочет выйти на уже существующий рынок пожизненной ренты и договоров иждивения, считает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. «Пенсионер, отдавший квартиру в залог, получает «на руки» порядка 15-20% ее стоимости. В рамках сегодняшней ситуации из расчета коэффициента дожития в 10 лет для заемщика-пенсионера это 16 000 рублей в месяц для Москвы и 3000-4000 рублей для регионов. Коммунальные платежи оплачивает покупатель. 10% получает агентство, организовавшее сделку», – разложил цифры по полкам эксперт.

Таким образом, покупатель получает возможность купить жилье приблизительно за половину цены, но с отсрочкой заселения. При этом риски покупателя довольно высоки. «Я полагаю, в связи с сокращением числа посредников в данной операции после прихода на рынок АИЖК выплаты пенсионерам увеличатся до 25-30% от стоимости жилья. На данный момент спрос на этом рынке носит весьма ограниченный характер. Полагаю, что воспользоваться такой ипотекой на текущих условиях готовы менее 1% пенсионеров. Динамика предложения на этом рынке будет зависеть в ближайшие годы от качества пенсионного обеспечения», – считает Александр Осин.

В то же время эксперты убеждены, что обратная ипотека не будет пользоваться в нашей стране популярностью из-за страха потерять последнее имущество. В России мало кто доверяет государству, банкам и даже друг другу. А преступления черных риелторов сыграли свою роль. Проект можно попробовать в тестовом режиме и внедрять, только если он станет востребован.

Пока рента не заработала в России, специалисты изучают зарубежный опыт. Система под названием Home Equity Conversion Mortgage (конверсионная ипотека собственного имущества) успешно функционирует в США. В американском варианте основными условиями является возраст заемщика (не моложе 62 лет), а также пенсионеры должны владеть этой квартирой или иметь совсем небольшой остаток на ипотечном балансе. Выходит, что американцы, в большинстве своем живущие в «ипотечных» домах с начала трудового стажа, в первой половине жизни выплачивают кредит за жилье, а потом те же деньги получают назад, возвращая квартиру банку и беря обратную ипотеку. Сегодня уже около 700 тысяч американцев живут на пенсии за счет заложенного жилья. Средний возраст заемщика составляет 72,9 года, а средняя сумма кредита – 184 тысячи долларов.

Идея обратной ипотеки не нова, считает директор Пермского филиала ЗАО «Райффайзенбанк» Роман Небабин. Однако, по его словам, для реализации данного механизма необходимо повысить кредит доверия среди населения. «Данный механизм давно применяется в США, при этом лицо, принявшее решение воспользоваться обратной ипотекой, застраховано от неправомерных действий кредитора государственными учреждениями в сотрудничестве с крупнейшими ипотечными агентствами», – говорит банкир. Также, по его словам, в России обратная ипотека стала бы одним из способов решения проблемы обеспеченности пенсионеров денежными средствами, достаточными для комфортного проживания, а также проблемы обеспеченности рынка недвижимости вторичным жильем, в том числе находящимся в собственности государства.

«Для того чтобы обратная ипотека массово использовалась пожилыми людьми, одной программы недостаточно. Во-первых, необходимы гарантии государства в отношении пожилых граждан, кредитных организаций и агентств недвижимости – нормативная база, регулирующая данные правоотношения. Мы должны четко понимать, каким образом будут закрепляться отношения сторон, каким образом будут выплачиваться денежные средства, какие права и обязанности возникают у пожилого человека и кредитора. Каким образом будет происходить переход права собственности на жилое помещение в случае смерти человека и так далее. Во-вторых, необходимо разработать способы повышения доверия у населения к обратной ипотеке», – прокомментировал банкир.