Что должен гарантировать риелтор?

Споры относительно того, должна ли риелторская компания проверять правовую «чистоту», продаваемой квартиры, в профессиональной среде разгораются с новой силой. Одни компании выдают покупателям гарантийные свидетельства и сертификаты, обещают в случае признания в суде недействительности сделки купли-продажи вернуть клиенту полную стоимость квартиры. Другие уверены – ресурсы агентства недвижимости не позволяют изучить всю историю квартиры, а потому заявления о гарантиях – это не более, чем рекламный трюк.

По законодательству риелторская компания не обязана проверять правовую историю квартиры. Если в последствии окажется, что у квартиры темное прошлое, позволяющее ее бывшим владельцам оспорить законность сделки купли-продажи – это будет исключительно проблемой нового владельца. Риелторская фирма к этому, по сути, уже не имеет никакого отношения, если иное не прописано в договоре. Как отмечает директор риелторской компании «Респект» Виктор Нейман, правовая всесильность агентств недвижимости – это всего лишь миф.

«Риелторские фирмы изначально сформировали неправильное представление о своих услугах у потенциальных клиентов, заявляя, что, обратившись в агентство недвижимости, клиент получает юридические гарантии, – поясняет он. – Это попросту манипуляция страхами людей и введение их в заблуждение. Риелтор – это специалист по продажам, который может найти покупателя или продавца квартиры, искусно презентовать недвижимость, оценить рыночную перспективу любого объекта, организовать сделку так, чтобы она не сорвалась в самый последний момент. Он не занимается юридической практикой».

В целом солидарен с коллегой и генеральный директор компании «Риелтерская контора №1» Геронтий Смычков.

«Старые риелторы говорят: "Мы не оказываем страховых, банковских и милицейских услуг", – делится он риелторской мудростью. – Каждый должен заниматься своим делом. Обязательное страхование титула собственности – дело неопределенного будущего, а закона, предписывающего риелторам в обязательном порядке проверять документы и нести ответственность за их "чистоту", не существует».

Тем не менее, некоторые ростовские агентства недвижимости решили расширить круг своих услуг, взвалив на свои плечи еще и оказание юридических услуг. Так появилось понятие «гарантийное свидетельство», кто-то его предлагает в качестве «бонуса», кто-то – за отдельную плату. Однако не стоит думать, что гарантийное свидетельство обеспечит вам в случае признания сделки незаконной компенсацию стоимости квартиры.

«Мы выдаем такие свидетельства с декабря 2002 года, то есть довольно давно, – разъясняет Геронтий Смычков. – Свидетельство является подтверждением того, что указанный объект приобретен при посредничестве агентства недвижимости «Риелтерская контора №1». Подлинность документов, на основании которых заключалась сделка, проверена, исключено наличие задолженностей, связанных с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Попутно проверяется наличие исправных разрешительных документов на коммуникации (газ, вода, канализация, и прочее), узаконение самозастроя и перепланировок и других «мелких» неприятностей, могущих испортить радость от покупки. Иногда подобные мелкие огрехи учтены дешевой ценой объекта, и покупатель согласен приобрести объект, закрывая на них глаза. Тем не менее, их наличие отражается в экспертном заключении, которое прилагается к свидетельству, а его копия хранится у продавца, подтверждая, что покупатель был добросовестно предупрежден о них».

Таким образом, обладатель свидетельства, если после сделки выявятся мелкие или крупные проблемы, будет избавлен от труда доказывать в суде, что именно ему предлагалось и продавалось, на каких условиях проходила сделка, что утверждал и гарантировал посредник.

Однако, предупреждают риелторы, необходимо помнить, что как бы ни старалось агентство проверить «чистоту» квартиры, его ресурсы ограничены, в том числе и законодательство РФ.

«Риелторская компания может проверить только текущую правовую ситуацию, касающуюся объекта недвижимости: не находится ли она под арестом, не заложена ли, действительно ли право собственности принадлежит человеку, который представляется продавцом, – рассказывает о юридических тонкостях риелторского дела Виктор Hейман. – Но каждый объект имеет свою историю, вот ее-то досконально изучить и проверить практически невозможно. Может, по последним правовым документам все и в порядке, а при предыдущих переходах права был подлог документов или, например, квартиру продавали, нарушив права несовершеннолетнего ребенка, или лица, имевшего право на участие в приватизации объекта? Это законным способом никто не проверит – даже сам собственник не в состоянии взять необходимые для этого справки из БТИ и регистрационной службы».

Однако у представителей компании «Титул» другое мнение на этот счет.

«До сих пор в профессиональных кругах ведутся споры о том, что должен делать риелтор – только продавать или еще обеспечивать чистоту сделки, – поясняет 161metr.ru генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий. – Для нашей компании в этой дискуссии уже давно поставлена точка. Мы считаем, что риелтор должен оказывать не только информационные и консультационные услуги, но и полностью брать на себя проверку юридической чистоты сделки, ее оформление и, что самое главное, давать гарантии. В этом вопросе компания «Титул» пошла даже на такой шаг, как отказ от оформления заведомо рискованной сделки. Возможно, кто-то скажет, что это рекламный ход. Ведь коммерческая фирма, заинтересованная в получении прибыли, просто не может так поступать – отказываться от сделки. Но факт есть факт». Причем «Титул» готов выдавать не только гарантийные свидетельства, которые дают клиенту право рассчитывать в случае неприятностей со сделкой: во-первых, на безвозмездную юридическую защиту его права собственности в суде, во-вторых, на возврат вознаграждения за оказание посреднических услуг. Покупатель может получить и сертификат надежности. Обладателю этой бумаги помимо прочего, гарантируется еще и в случае расторжения сделки выплата денежных средств в размере реальной стоимости объекта недвижимости!»

Такое новаторство «Титула» в среде ростовских риелторов оценивают неоднозначно.

Так, по мнению Геронтия Смычков, риелторам не стоит увлекаться обещаниями досконально проверить «чистоту» квартиры. «Нередко приходится слышать рекламные обещания о гарантии чистоты сделок по всей цепочке предыдущих собственников, – иронично подмечает он. – Юристы, видя это, лишь улыбаются – есть границы возможного. Проверить, что ни в одной из предыдущих сделок, порой прошедших много лет назад, не было никаких проблем, конечно, не реально. Но тут не все так печально. Добросовестному приобретателю, если в его сделке все чисто, бывает достаточно доказать, что им предприняты все разумные меры предосторожности, чтобы его интересы не были затронуты».

Директор компании «Респект» также считает, что 100% гарантии в данном вопросе – это всего лишь рекламный трюк, причем достаточно опасный.

«Любые слова о гарантиях, на мой взгляд, это рекламно-популистские заявления, – уверен Виктор Нейман. – Такие свидетельства даются из обычного статистического расчета и понимания, что худший исход ничтожно маловероятен. Например, за мою 12-летнюю практику у меня не было ни одного случая попытки признания сделки незаконной в суде. Таким образом, попросту говоря, фирма, дающая гарантии, надеется, что ей повезет, и она не столкнется с такой проблемой, как компенсация покупателю полной стоимости объекта недвижимости. И даже, если придется выплачивать стоимость ущерба клиенту по такому свидетельству – доход от рекламного заявления «мы гарантируем 100% чистоту всех проводимых сделок и несем по ним полную материальную ответственность» все равно окупит эти разовые затраты. Но можно ведь представить роковую ситуацию, когда объект, по которому произойдет потеря права собственности, будет стоить 20 000 000 – 40 000 000 рублей. Думаю, в Ростове-на-Дону нет компаний, которые имели бы страховой фонд, равный таким суммам». Он убежден, что материальную ответственность могут нести только страховые компании, имеющие значительные финансовые фонды. «На мой взгляд, такой подход будет честный по отношению к клиентам», – уверен риелтор со стажем.

Однако столь ли важно для клиента, знать какими мотивами руководствуется компания, дающая гарантии? С одной стороны, при покупке квартиры можно рассчитывать все на ту же статистику и надеяться, что неприятных судебных разбирательств по купленной недвижимости не будет. С другой стороны – можно получить свидетельство, а с ним гарантии, что квартиру проверили настолько, насколько это возможно. Или же еще один вариант, покупатель может обзавестись сертификатом и знать, что если что случится – стоимость квартиры ему возместят. Правда, тут нужно учитывать, что уставной капитал некоторых компаний бывает меньше, чем стоимость отдельных квартир...