Падение рубля: как меняется рынок жилья

Рынок недвижимости Ростова все еще достаточно стабилен. Точнее, пока он застыл в ожидании: что будет с рублем завтра? Как происходящие изменения валютного курса скажутся на цене квадратного метра? Стоит ли вкладывать деньги в жилье? И в какое, собственно, жилье его лучше вкладывать?

Сразу после новогодних праздников начал расти валютный курс. Сегодня доллар и евро ежедневно прибавляют в цене. Так, 12 февраля доллар стоил 34,7964 рубля, а евро – 47,5319 рубля. Европейская валюта, как отмечают эксперты, никогда еще так не поднималась в цене, даже во время кризиса 2008-2009 годов. Многие кинулись вкладывать деньги в жилье. Активность на рынке жилой недвижимости отметили многие регионы страны. На 1-3% поднялась и без того высокая цена столичной недвижимости. На 5% – в в Тюмени. В связи с Олимпиадой «золотым» стал метр в Сочи. Что касается Ростова, цены на недвижимость, если и выросли, то только на определенный сегмент жилья.

«Пока не стоит говорить о том, что цены на недвижимость в донской столице выросли. Скорее, продавцы категорически перестали снижать цены на жилье. Квадратный метр подорожал в коммуналках и гостинках: это самый недорогой сегмент жилья, относительно доступный ростовчанам. Подчеркну, что в данном сегменте выросли именно цены предложения. Это совершенно не означает, что цены спроса будут соответствующими», – говорит замдиректора АН «Риэлти» Станислав Нови.

Именно недорогое жилье первым реагирует на изменения на рынке – как правило, именно коммуналки, гостинки, комнаты в общежитиях, как считают некоторые специалисты, – самый популярный сегмент для инвестирования.

«Относительно высокой инвестиционной привлекательностью и обусловлены достаточно высокие, в переводе на квадратный метр, цены на комнаты в секциях общежитий и коммунальных квартирах. И, хотя комнаты, в основном, находятся в достаточно изношенных домах, тем не менее цена квадратного метра на них практически самая высокая. Именно они на сегодняшний день являются очень «ходовым» товаром, на который всегда большой спрос. Его всегда достаточно быстро можно продать в случае необходимости. Это и понятно. Ведь людей, у которых есть один миллион рублей, гораздо больше, чем тех, у кого есть три или пять миллионов», – считает директор агентства недвижимости «Универсал-Недвижимость» Валерий Мироненко.

Следует отметить, что глобальных перемен средней стоимости жилья январь Ростову не принес. Так, цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в январе выросла только на 0,07% и в среднем по городу составила 63 087 рублей.

«В январе по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в январе 67 580 рублей за квадратный метр (в ноябре 68 898 рублей за квадратный метр). На втором месте по уровню средней цены предложения одного квадрата остались однокомнатные квартиры – 65 040 рублей за квадратный метр. Средние цены предложения комнат в двухкомнатных квартирах оказалась выше средних удельных цен предложения коммуналок. Средняя цена предложения двушек в январе составила 62 682 рублей за квадрат. Средняя цена предложения коммунальных квартир – на последнем месте с 57 003 рублями за квадратный метр. А вот цены предложений трехкомнатных квартир в январе 2014 года несколько снизились с 61 250 до 60 835 рублей за квадратный метр», – пояснил аналитик компании «Титул» Алексей Чумаков.

Средние цены квадратного метра на вторичном рынке Ростова

Повышения цен на новостройки стоит ждать в любом случае – в связи со вступлением в силу закона об обязательном страховании ответственности застройщика. Теперь девелопер будет обязан за свой счет застраховать гражданскую ответственность или оформить поручительство банка. Свои расходы на страховку строители, скорее всего, заложат в стоимость квадратного метра. Как считают специалисты, это может поднять цены на жилье в пределах 2%.

По словам директора по маркетингу группы компаний «Жилстрой» Анны Шнайдер, сегодня стоимость квадратного метра в новостройках донской столице колеблется от 37 до 117 тысяч рублей в зависимости от района города, статуса дома, площади квартиры и этапа строительства.

Пока на новостройки Ростова ажиотаж не распространяется. Во-первых, застройщики еще не сориентировались в ситуации и выжидают реакции конкурентов. Во-вторых, в отличии от стабильного числа объектов на вторичном рынке недвижимости, количество новостроек в донской столице растет.

«В городе сейчас достаточно много строящегося жилья, что делает маловероятным повышение цен на новостройки. Речь идет о таких жилых комплексах, как «Атаман Платов», «Суворовский», «Левенцовка» и другие. Еще в октябре я говорил о том, что если в Ростове сохранится такая же тенденция по привлечению строительных компаний-инвесторов, то вполне может начаться снижение цен на квадратный метр. Именно так и произошло в Краснодаре», – отметил директор центра недвижимости «Алекс» Александр Коночкин.

Так же он отметил, что уменьшилось число сделок с привлечением ипотеки. По словам риелтора, если осенью их число достигало 80-90% от общего числа, то сегодня снизилось до 50%. Между тем, эксперты отмечали, что в 2013 году ростовчане к ипотечному кредитованию стали обращаться гораздо чаще. Так, ростовский Росреестр в прошлом году в области зарегистрировал 98 354 сделок, обремененных ипотекой. Это на 25% больше аналогичного показателя позапрошлого года, когда было зарегистрировано 78 816 сделок. «Регистрация ипотеки земельных участков в 2013 году выросла на 30% и составила в отчетном периоде 31 502 регистрационных действия против 24 242, зарегистрированных за 2012 год. Регистрация ипотеки жилых помещений увеличилась на 24,6% и составила 46 912», – уточнили в пресс-службе ведомства.

В последние же месяцы, у нескольких банков были отозваны лицензии, поэтому ростовчане начали искать альтернативные возможности хранения сбережений. Для многих горожан традиционно надежный способ – вложение в недвижимость, которая пока не собирается дешеветь.

«Любая нестабильность альтернативных сегментов рынка приводит к росту инвестиций в недвижимость. Мы четко прослеживаем приток и отток денег в зависимости от стабильности (нестабильности) курсов валют, стоимости акций на бирже и так далее. Недвижимость – самый выгодный и надежный инструмент инвестирования. Это аксиома. Поэтому чехарда с валютой подтолкнет людей к инвестициям в недвижимость. Да, валюта может остаться удобным инструментом для краткосрочного сбережения и накопления средств, которые затем будут инвестироваться в недвижимость. По крайне мере, так было до сих пор, и я не вижу причин, по которым в этот раз ситуация должна развиваться по иному сценарию», – считает генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий.