Истинные ценности нынешнего рынка жилья

Сегодня затрону очень щекотливую тему, отвечающую на вопрос, который звучит примерно так: «Почему моя квартира с ремонтом в новом доме не продается, а мои знакомые продали квартиру по всем параметрам хуже, но дороже, чем я прошу за свою?» Да простят меня продавцы квартир, но, как говорится в одной известной поговорке: «Кто платит, тот и заказывает музыку». Традиционно в большинстве случаев в нашем городе услуги риелторов оплачивают покупатели. Лично я сам считаю, что и продавцы должны разделить бремя оплаты услуг риелтора, тем не менее пока ситуация остается практически без изменений. Поэтому на нашем рынке применима формула: «Квартира стоит ровно столько, сколько за нее готов заплатить покупатель». По наличию финансовой возможности приобретения квартиры, покупателей условно можно разделить на две категории:

1. Покупатели с «наличкой».

2. Покупатели с «ипотекой».

И если первые могут приобрести практически любой вариант, то ипотечники достаточно сильно ограничены в возможности выбора подходящего под требования банка объекта.

Так сложилось, что недвижимость является не только местом проживания, но и предметом инвестиций. Достаточно большой объем выставленных на продажу квартир представлен объектами со «свежим правом», то есть такими, у которых срок их владения еще не достиг трех и более лет. Это обстоятельство, в свою очередь, в большинстве случаев делает невыгодной продажу такого объекта ипотечному покупателю из-за необходимости уплаты значительного налога на доходы продавцом. Кроме этого, значительная часть квартир имеет какие-либо перепланировки, что также ограничивает возможность их приобретения за счет ипотечных средств или различных субсидий и сертификатов.

Покупателей с ипотекой (сертификатами, субсидиями и пр.) сегодня на рынке большинство. А как раз-таки объектов со сроком владения более трех лет и без перепланировок – меньшинство.

Вот и наблюдается перекос и ситуация, когда, вроде бы, объектов много, а предложить покупателю с ипотекой практически нечего.

Так и стоят месяцами и годами на продаже замечательные распрекрасные квартиры с евроремонтами и «вынесенными» (перепланированными) на лоджию кухнями в новых домах. За которые их продавцы просят немалые суммы, мотивируя это ликвидностью дома, качеством строительных работ, дизайном, дорогой мебелью и т.п. А продаются активно, порой даже по завышенной цене, ничем не привлекательные квартиры, но без перепланировок и сроком их владения более трех лет. И чудес тут нет: просто первые не подходят большинству покупателей, коими являются ипотечники, по условиям предоставления кредита. И им ничего не остается, как выбирать из тех, которые, собственно, подойдут по условиям.

Итак, если вы покупатель с наличными денежными средствами и в определенных случаях готовы «закрыть глаза» на срок владения и перепланировку, знайте – вы можете выбирать практически любой объект и активно торговаться с продавцом. Особенно если у него «свежее право» или перепланировка. Таких как вы – единицы на рынке. И кроме как вам или подобному купцу, коих, напомню, абсолютное меньшинство, продавец не сможет продать свой не очень ликвидный в силу объективных обстоятельств объект.

По отношению к продавцам вывод можно сделать такой – если у вас срок владения более трех лет и нет перепланировок, то это обстоятельство делает вашу квартиру очень привлекательной в нынешней рыночной ситуации. Даже несмотря на то, что ее состояние оставляет желать лучшего.

В заключение добавлю – если продавец хочет продать свой объект по максимальной из возможных цене, то рекомендую выбрать одного профессионального риелтора (агентство), которому можно доверить этот вопрос. При этом лучше всего работает схема возмездных отношений друг с другом. Ведь никто из вас, уважаемые читатели, тоже за бесплатно на работу не ходит. Только в таком случае, риелтор будет представлять и отстаивать интересы продавца. А пока такого нет, и получается, что риелтор защищает интересы покупателя (то есть того, кто ему платит за услугу) и делает все возможное для снижения цены предлагаемого покупателю объекта недвижимости.