Обзор рынка вторичного жилья (май 2013)

14 июня 2013, 10:44 6 035

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в мае в среднем по городу составила 62532 рублей за квадратный метр. Она практически равна средней цене предложения апреля 2013 года – 62788 рублей за «квадрат». Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило (-0,41%), тогда как в апреле – 0,42%.

Анализ производится на основании данных риелторской базы компании ООО «КУН «Титул». Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.

По данным Росстата, в мае 2013 г. индекс потребительских цен составил 100,5%. Увеличение за месяц составило 0,2%.

На нижеследующем графике представлена средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена, в виде красной линии. Синяя линия отражает реальную цену (в ценах января 2002 года) – то есть среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает процентное изменение цен товаров, составляющих потребительскую корзину.

График 1. Динамика изменения средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону

Из графика следующего графика видно, что в мае, как и в апреле, имела место разнонаправленная ценовая динамика, причем с довольно значительными крайними значениями. Максимальное увеличение цен предложения в мае 2013 года отмечалось в районе Орджоникидзе/Аэропорт (+3,15%). Район Сельмаш/Нахичевань в мае также продемонстрировал рост цен предложения (+2,62%). По уровню снижения цен предложения выделяются Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (-3,4%), и Центр/Комс.площадь (-2,76%).

График 2. Изменение средней цены предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке за май 2013 г.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за май 2013 г. квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 4,2% (в апреле 5,86%) от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах составляют в мае 39,3% (в апреле 39,79%) в общем объеме предложений. Предложения на продажу в кирпичных домах составляют в мае 56,5% (в апреле 54,35%) от общего числа заявок, что отражено на диаграмме 3. Доля выставленных на продажу квартир панельных домах немного уменьшилась по сравнению с апрелем, но изменение невелико.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в мае, с разбивкой домов по материалу постройки

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за май, с разбивкой по микрорайонам

Первое место по количеству предложений на продажу с солидным отрывом стабильно занимает ЗЖМ – 29,54% (в апреле 27,93%). Район СЖМ удерживает второе место, но с минимальным перевесом. Доля в общем объеме предложения в апреле у СЖМ – 16,78% (в апреле 19,36%), у района Центр/Комсомольская площадь – 16,27% (в апреле 16,64%) от общего числа предложений. Далее в четверке лидеров устойчиво держится район Темерник/Чкаловский – 12,07% (в апреле 10,43%) от общего числа предложений.

Остальные районы существенно отстают от вышеуказанной стабильно лидирующей четверки. Менее всего заявок на продажу в мае поступило по районам: Александровка – 4,97%, Болгарстрой/ Стройгородок – 1,88%, что отмечалось и в предыдущие месяцы.

Таким образом, структура объема предложений по микрорайонам за истекший месяц по сравнению с предыдущим изменилась незначительно. Лидеры мая в целом сохраняют свои позиции почти на том же уровне, что и в апреле с незначительной динамикой.

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений на продажу жилья за май 2013 г., в сравнении с апрелем 2013 г.

График 6. Средняя цена предложения одного кв. м в различных микрорайонах в мае 2013 г.

Структура объема предложений на продажу жилья с разделением по числу комнат отображена на графике 7. В мае 2013 г. так же в структуре предложения на продажу лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 32,24% и 30,64% от общего числа предложений. На третьем месте стабильно трехкомнатные квартиры – 20,2% (в апреле 21,77%) от общего числа предложений. Далее в мае рейтинг продолжают комнаты в коммунальных квартирах – 7,83, за ними следуют гостинки – 6,99% , на последнем месте в мае 2013 г. так же, как и в апреле, многокомнатные квартиры – 2,1% . В целом, структура предложений с разделением по числу комнат в мае 2013г. практически не изменилась в сравнении с апрелем.

График 7. Структура предложения по продаже жилья за май 2013 г.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в мае 2013 г. по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в мае 70 083 руб./кв.м (в апреле 67 461 руб./кв.м). На втором месте по уровню средней цены предложения одного кв. м остались однокомнатные квартиры с небольшим снижением цен предложения – 65 201 руб./кв.м. (в апреле 66 608 руб./кв.м.).

В мае 2013 г., средние цены предложения комнат в коммунальных квартирах опередили средние удельные цены предложения «двушек». Средняя цена предложения «коммуналок» в мае 2013 г. составила 61 824 руб./кв.м (в апреле 62 267 руб./кв.м). Средняя цена предложения двухкомнатных квартир в мае 2013 г. составила 60 909 руб./кв.м, (в апреле 60 871 руб./кв.м). Цены предложений трехкомнатных квартир в мае 2013 г. немного выросли: 59 180 руб./кв.м (в апреле 58 765 руб./кв.м).

Помимо количества комнат квартиры и материала стен жилого дома, в котором располагается объект предложения, потенциальные покупатели обращают внимание и на этажность. Весь объем предложения можно сгруппировать по сочетанию материал стен, количество этажей в доме и сопоставить цены по данным группам.

Как правило, дома старой постройки не превышают 5-6 этажей и чаще имеют кирпичные стены, кроме «хрущевок», которые являются, в основном, панельными. Дома относительно недавней – советской – постройки имеют не меньше 9-10 этажей и в подавляющем большинстве построены из железобетонных панелей. В последнее десятилетие активно строятся дома повышенной этажности 9, 10, 15, 17, 20 и более этажей, имеющие либо кирпичные, либо монолитно-каркасные стены.

График 8. Динамика средней цены предложения одного кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с мая 2012 г. по май 2013 г.

Самые дорогие квартиры из расчета средней цены предложения одного квадратного метра в мае 2013 г. предлагались к продаже в 9-10-этажных кирпичных домах – 65 935 руб./кв.м (в апреле 66 006руб./кв.м). На втором месте квартиры в 12-20-этажных панельных домах – 65 777 руб./кв.м (в апреле 64 791 руб./кв.м). Третье место в мае 2013 г. занимают средние цены предложения квартир в 12-20-этажных кирпичных домах – 65 568 руб./кв.м (в апреле 65 078 руб./кв.м).

На четвертом месте с минимальным отрывом цены предложения квартир в кирпичных пятиэтажках – 62 394руб./кв.м, в апреле – 62 373руб./кв.м.

На пятом месте цены предложения квартир в 9-10-этажных панельных домах – 61 965 руб./кв.м (в апреле 61 764 руб./кв.м). Самые дешевые цены предложения стабильно у квартир в панельных пятиэтажках – 57 171 руб./кв.м (в апреле 58 274 руб./кв.м).

График 9. Структура предложения по продаже жилья в мае 2013 г., с разбивкой по этажности и материалу постройки

Структура предложений в мае 2013 г. мало изменилась по сравнению с апрелем: количество предложений в 9-10-этажных панельных домах превышает все остальные. Число квартир предлагаемых к продаже в 9-10-этажных «панелях» составило в мае 2013 г. – 32,61% от общего объема предложения. На втором месте предложение квартир в пятиэтажных кирпичных домах – 19,25% (в апреле 18,13%). В мае 2013 г. третье место по количеству предложений занимают квартиры в кирпичных 9-10-тиэтажках – 18,32% (в апреле 17,36%). На четвертом месте квартиры в 12-20-этажных кирпичных домах – 15,32% (в апреле 16,67%) от общего числа предложений, далее идут предложения квартир в пятитиэтажных панельных домах – 8,39% (в апреле 8,46%). И меньше всего предлагается на продажу квартир в 12-20 этажных панельных домах последних лет постройки – 6,11% (в апреле 4,58%), при самой высокой удельной цене предложения.

Самые дорогие квартиры (исключая элитные дома, учитывая их относительно небольшую долю в общем объеме предложения) в мае 2013 г., предлагались к продаже в панельных многоэтажках – 64 708 руб./кв.м. Для наглядности ниже представлен график 12.1, на котором отображена динамика средней цены предложения по типам фонда в мае 2013 г. в сравнении с апрелем 2013 г.

График 10. Динамика средней цены предложения одного кв. м на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, в сравнении май 2013 г. / апрель 2013 г.

Средняя цена предложения одного кв.м «улучшенок» составила в мае 62 253 руб./кв.м (в апреле 63 242 руб./кв.м). На графике отчетливо отображается устойчивая тенденция существенного превышения цен предложения квартир в улучшенном жилом фонде, над ценами предложения квартир в иных типах жилых фондов. Однако на первом месте в мае оказались цены предложения квартир в панельных многоэтажках – 64 708 руб./кв.м (в апреле 64 059 руб./кв.м), прирост составил (+1,01%).

На третьем месте в мае 2013 г. цены предложения квартир в многоэтажках «хрущевской» постройки – 60 355 руб./кв.м (в апреле 59 824 руб./кв.м). Цены предложения квартир в сталинском жилом фонде в мае 2013 г. на четвертом месте – 58 506 руб./кв.м (в апреле 63 229 руб./кв.м). На последнем месте оказались в мае 2013 г. цены предложения изолированных квартир в дореволюционном жилом фонде – 55 102 руб./кв.м (в апреле 61 521 руб./кв.м), снижение составило (-10,43%).

Большинство квартир, предлагаемых к продаже в мае 2013 г., как и в апреле, являются квартирами в улучшенном жилом фонде – 35,99% (в апреле 35,79%). Квартиры в панельных многоэтажках («советской» постройки) в мае 2013 г. на втором месте – 29,9% (в апреле 29,36%) от общего количества предложений. На третьем месте в мае 2013 г. предложения на продажу «хрущевок» – 27,37% (в апреле 26,46%) от общего числа продаваемых квартир. Далее с большим отрывом идут квартиры в домах «сталинской» постройки – 3,66% (в апреле 5,06%), и квартиры в дореволюционном жилом фонде – 2,52%.

График 11. Структура предложения по продаже жилья в мае, с разбивкой по типу жилфонда