Обзор рынка вторичного жилья (апрель 2013)

20 мая 2013, 15:27 10 840

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в апреле в среднем по городу составила 62 тысячи 788 рублей за квадратный метр, что практически равно средней цене предложения марта 2013 года (63 тысячи 54 рубля). Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило -0,42% (в марте +0,34%). Анализ производится на основании данных риелторской базы компании ООО «КУН «Титул», нормирование выборки производится путем исключения повторов, очистки от случайных ошибок. Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 662 руб./кв. м. (1,05%), можно сделать вывод о стагнации цен в течение апреля, поскольку изменение средней не превышает показатель погрешности. Такая же ситуация наблюдалась по итогам января, февраля и марта 2013 г.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г. М. Стерника, принятыми «Российской гильдией риэлторов».

По данным Росстата, в апреле 2013 г. индекс потребительских цен составил 100,6%. Увеличение за месяц составило 0,4%. Как видно из вышеприведенных данных, средний удельный показатель цен на вторичном рынке объектов ростовской жилой недвижимости в апреле 2013 г. был равен месячной инфляции.

На графике 1 представлена средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена, в виде красной линии. Синяя линия отражает реальную цену (в ценах января 2002 года) – то есть среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает процентное изменение цен товаров, составляющих потребительскую корзину.

График 1. Динамика изменения средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв. м.

Также на графике показаны средние, полученные путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 5-го порядка. Данная линия не является прогнозом, а лишь показывает траекторию, по которой развивался рынок недвижимости на протяжении последних восьми лет. Как видно из графика, номинальная удельная цена предложения примерно с начала 2010 г. имеет тенденцию роста, хотя и с некоторой волатильностью. Тогда как реальная удельная цена предложения за тот же период демонстрирует практически один и тот же уровень. Таким образом, удельные цены, очищенные от инфляции, преодолев падение после кризиса 2008 г., держатся на одном и том же уровне уже довольно длительное время.

График 2 иллюстрирует характер изменений средней удельной цены предложения одного кв. м. на вторичном рынке жилья по микрорайонам г. Ростова-на-Дону. Из графика видно, что в апреле, как и в марте, имела место разнонаправленная ценовая динамика, причем с довольно значительными крайними значениями. Максимальное увеличение цен предложения за апрель 2013 г. отмечалось в районе Болгарстрой/Стройгородок (+8,54%). Район Сельмаш/Нахичевань в апреле продемонстрировал снижение цен предложения (-8,16%). На втором месте по уровню прироста цен предложения в район Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (+3,62%), на третьем – район Темерник/Чкаловский (+2,06%).

График 2. Изменение средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за апрель 2013 г.

В остальных районах колебание средних удельных цен предложения невелико, что связано с изменением структуры выборки.

Стоимость квадратного метра жилья в г. Ростове-на-Дону в течение последних месяцев практически не изменилась, рост был в пределах месячной инфляции. Февраль 2013 г. продолжил курс на стагнацию – удельные цены предложения в среднем по городу практически не изменились по сравнению с январем 2012 г. (0,06%). Март 2013 г. не принес заметных изменений – в среднем по городу прирост цен предложения за месяц составил (+0,34%), апрель скорректировал цены на -0,42%.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за апрель 2013 г. квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 5,86% (в марте 2,42%) от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах составляют в апреле 39,79% (в марте 44,76%) в общем объеме предложений. Предложения на продажу в кирпичных домах составляют в апреле 54,35% (в марте 52,82%) от общего числа заявок, что отражено на диаграмме 3. Таким образом, можно отметить, что в апреле структура общего объема предлагаемого к продаже жилья в целом ненамного отличается от мартовской. Доля выставленных на продажу квартир в панельных домах немного уменьшилась по сравнению с мартом, но изменение невелико. Доля квартир в панельных домах в структуре предложения февраля немного увеличилась.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в апреле, с разбивкой домов по материалу постройки

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений отображено на диаграмме 4.

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за апрель, с разбивкой по микрорайонам

Первое место по количеству предложений на продажу с солидным отрывом стабильно занимает ЗЖМ – 27,93% (в марте 32%). Район СЖМ удерживает второе место, но с минимальным перевесом. Доля в общем объеме предложения в апреле у СЖМ – 19,36% (в марте 18,34%), у района Центр/Комсомольская площадь – 16,64% (в марте 14,76%) от общего числа предложений. Далее в четверке лидеров устойчиво держится район Темерник/Чкаловский – 10,43% (в марте 11,77%) от общего числа предложений.

Остальные районы существенно отстают от вышеуказанной стабильно лидирующей четверки. Менее всего заявок на продажу в апреле поступило по районам: Александровка – 3,14%, Болгарстрой/ Стройгородок – 1,93%, что отмечалось и в предыдущие месяцы.

Таким образом, структура объема предложений по микрорайонам за истекший месяц по сравнению с предыдущим изменилась незначительно. Лидеры апреля в целом сохраняют свои позиции почти на том же уровне, что и в марте, с незначительной динамикой. Это иллюстрирует график 5, на котором отображено процентное соотношение количества предложений на продажу вторичного жилья по микрорайонам.

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений на продажу жилья за апрель 2013 г., в сравнении с мартом 2013 г.

Далее график 6 отображает изменение средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в апреле 2013 г.

График 6. Средняя цена предложения 1 кв. м. в различных микрорайонах в апреле 2013 г.

Структура объема предложений на продажу жилья с разделением по числу комнат отображена на графике 7. В апреле 2013 г. так же в структуре предложения на продажу лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 29,86% и 29,93% от общего числа предложений. На третьем месте стабильно трехкомнатные квартиры – 22,21% (в марте 21,77%) от общего числа предложений. Далее в апреле рейтинг продолжают гостинки – 7,5, за ними следуют комнаты в коммунальных квартирах – 6,79%, на последнем месте в апреле 2013 г., так же как и в марте, многокомнатные квартиры – 3,71% . В целом, структура предложений с разделением по числу комнат в апреле 2013г. практически не изменилась в сравнении с мартом.

График 7. Структура предложения по продаже жилья за апрель 2013 г.

Рассмотрим структуру предложений по ценовым диапазонам в тех же срезах рынка недвижимости на фоне ретроспекции данных показателей с января 2002 г.

На графике 8 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 г. по апрель 2013 г., вне зависимости от местоположения объекта.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра в апреле 2013 г. в целом по городу составила 62 788 руб./кв. м., что всего на 266 руб. и на (-0,42%) ниже аналогичной цены марта 2013 г.

В панельных домах средняя цена предложения апреля 2013 г. составила 61 399 руб./кв. м. (в марте 61 099 руб./кв. м.), что выше мартовской цены предложения на (+0,49%). Средняя цена предложения 1 кв. м. в домах кирпичной постройки в апреле 2013 г. – 63 731 руб./кв. м. (в марте 63 730 руб./кв. м.), что выше мартовской цены предложения на (+0,01%). В апреле 2013 г. средние удельные цены предложения 1 кв. м. в монолитно-каркасных домах снизились, составив 63 465 руб./кв. м. (в марте 76 450 руб./кв. м.), что на (-16,99%) ниже, чем в марте.

Таким образом, в апреле 2013 года цены предложения квартир в домах, различных по материалу постройки, продемонстрировали разнонаправленную ценовую динамику.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону, с разделением по материалу постройки, руб./кв. м.

Далее рассматривается динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат за период с января 2002 г. по апрель 2013 г., вне зависимости от местоположения объекта, предлагаемого на продажу. Данные отображены на графике 9.

График 9. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке с дифференциацией квартир на 1-, 2-, 3-комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв. м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в апреле 2013 г. по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в апреле 67 461 руб./кв. м. (в марте 70 338 руб./кв. м). На втором месте по уровню средней цены предложения 1 кв. м. остались однокомнатные квартиры с небольшим ростом цен предложения – 66 608 руб./кв. м. (в марте 66 292 руб./кв. м.).

В апреле 2013 г., в отличие от марта, средние цены предложения комнат в коммунальных квартирах опередили средние удельные цены предложения «двушек». Средняя цена предложения коммуналок в апреле 2013 г. составила 62 267 руб./кв. м. (в марте 63 239 руб./кв. м.). Средняя цена предложения двухкомнатных квартир в апреле 2013 г. составила 60 871 руб./кв. м., (в марте 60 843 руб./кв. м.). Цены предложений трехкомнатных квартир в апреле 2013 г. немного снизились: 58 765 руб./кв. м. (в марте 59 357 руб./кв. м.).

График 10. Структура предложения по продаже жилья в апреле, с разбивкой по типу жилфонда

Лидерами спроса в апреле 2013 г. вновь стали двухкомнатные квартиры, опередившие однокомнатные. Интерес к однокомнатным квартирам в апреле выразили 33,47% потенциальных покупателей. Двухкомнатные квартиры в апреле 2013 г. желали приобрести 43,27% из числа потенциальных покупателей. Далее покупательские предпочтения обращаются на трехкомнатные квартиры – 17,96% от общего объема спроса. В апреле 2013 г., как и в марте, гостинки по уровню спроса уступили коммуналкам. Гостинки в апреле 2013 г. желали приобрести 1,22% из числа обратившихся.

Коммуналками в апреле интересовались 2,45% (в марте 2,21%) потенциальных покупателей. К покупке многокомнатной квартиры в апреле 2013 г. выразили интерес – 1,63% (в марте 1,77%) потенциальных покупателей.

По объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в апреле по-прежнему лидирует район ЗЖМ. В апреле 2013 г. квартиры в ЗЖМ желали приобрести 26,06% (в марте 26,46%) от общего числа потенциальных покупателей. Второе место по уровню спроса в апреле занимает район Центр/Комс.площадь – 24,76% (в марте 28,4%) от общего числа потенциальных покупателей. На третьем месте районы СЖМ (13,36%) и Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (13,58%).

График 11. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам