Максим Хмель, директор и учредитель АН «Парус», совладелец УК «Дельта Куб»: «Завысил цену на объект – кури в сторонке и мечтай стать миллионером»

Чтобы недвижимость приносила стабильный и высокий доход, она должна быть построена с умом, считает Максим Хмель и доказывает это на деле. Его компания единственная в городе предоставляет целый комплекс услуг по управлению коммерческой недвижимостью. О специфике уникальной для Ростова деятельности он рассказал в интервью корреспонденту 161metr.ru.

– В каком состоянии сегодня находится рынок коммерческой недвижимости Ростова?

– Сегодняшний рынок коммерческой недвижимости в Ростове самый «откровенный» за все время, которое я на нем работаю. Его как нельзя лучше описывает знаменитая фраза В.В.П.: «Мухи отдельно, котлеты отдельно!». Это значит, что прошло время безумной предкризисной спекулятивной гонки цен и бездумной романтики инвесторов. Прошло и время кризисных паник, страхов и бездеятельности. Наступила пора прагматичных инвесторов, реалистичных продавцов недвижимости и профессиональных рантье. Большинство сделок на рынке являются торжеством здравого смысла. Все шаги обеих сторон сделки предельно взвешены, и именно по этой причине их количество значительно меньше, чем до 2008 года. Завысил цену на объект «кури в сторонке» и мечтай стать миллионером. При этом владелец объекта тоже не побежит с первым же покупателем на задаток, если предлагаемая цена не соответствует качеству объекта. В большинстве случаев покупателями коммерческой недвижимости являются предприниматели или организации, планирующие разместить свой бизнес в новом помещении. Часто подталкивает их к этому желание стать независимыми и уйти от арендных отношений, соответственно, цена покупки должна соответствовать изменившимся экономическим реалиям. В этом смысле высокую активность проявляют региональные производители и оптово-розничная торговля. Значительно снизился «средний чек» сделки, в два-три раза. Основной интерес проявляется к мелким производственно-складским объектам стоимостью 10-20 млн рублей и к торговым помещениям до 15 млн рублей, расположенным в местах с активным пешеходным и автомобильным трафиком. Остались на рынке и рантье. Хороший объект всегда принесет стабильный доход. К этому виду инвестиций зачастую тяготеют чиновники и топ-менеджеры, не имеющие возможность инвестировать в бизнес. Тем более что доходность банковских вкладов постоянно снижается. Главное не ошибиться с местоположением и качеством объекта.

Еще одним интересным трендом можно назвать развитие ипотеки на коммерческую недвижимость. В частности, активно продвигают свои программы кредитования Сбербанк и «Локо-банк».

– Одно из новых направлений Вашего бизнеса – управляющая компания «Дельта Куб». Расскажите о ней подробнее.

– Созданию данного направления нас подтолкнула жизнь, а точнее, наши клиенты, которым понадобились услуги по управлению недвижимостью. Решили, что пора создавать новое направление и, соответственно, компанию. Что касается «Дельта Куб», то мы стали в этом году совладельцами уже существовавшей УК созданной ранее нашей коллегой Илоной Шилиной. Мы вместе начинали работать много лет назад агентами по недвижимости, потом она управляла недвижимостью ГК «Донской табак» и БЦ «Гедон». Решили объединить наши возможности в этом бизнесе, тем более что для этого был повод.

– В чем заключается суть работы управляющей компании? И что входит в понятие «процесс управления недвижимостью»?

– Спектр услуг УК может быть самый широкий. Фактически собственник недвижимости может полностью делегировать свои права и обязанности управляющей компании по всем вопросам создания и жизнедеятельности объекта.

– Работают ли у нас в городе другие агентства недвижимости, которые развивают это направление?

– Такие попытки есть, но они в основном касаются услуг по брокереджу, то есть заполнения объекта арендаторами. За комплексные услуги риелторские компании стараются не браться.

– В России существуют разные компании, специализирующиеся на управлении коммерческой недвижимостью: одна занимается только технической эксплуатацией, другая предоставляет услуги управления арендными отношениями, третья осуществляет управление строительством. Деятельность «Дельта Куб» универсальна?

– Да. Что касается управления арендными отношениями, можно не обсуждать. Тут опыта у нас более чем достаточно. По другим направлениям нам, естественно, приходится работать. Если не хватает собственных ресурсов и наработок, то привлекаем дружественных специалистов и компании по договору подряда. Есть виды работ, которые лучше изначально отдать на аутсерсинг узким специалистам и осуществлять контроль и регулирование их услуг. Например, проектирование, строительство, охрана, клининг, тех обслуживание. Все зависит от желаний и возможностей заказчика.

– Существует ли в управлении своя специфика в зависимости от назначения недвижимости?

– Конечно. Для бизнес-центра во главу угла ставится комфортные условия работы для арендаторов. Чем больше количество оказываемых дополнительных услуг для арендаторов, тем лучше. Для торгово-развлекательного центра главное – это потоки покупателей. Если УК создает хороший трафик посетителей нужного формата, то ею будут довольны и владельцы, и арендаторы. Общим для обоих направлений остается то, что необходимо грамотно формировать пул арендаторов. Их статус и клиентские потоки должны соответствовать статусу объекта и дополнять друг друга. Есть один интересный пример, когда в Нью-Йорке собственник небоскреба сдал первый этаж известному похоронному бюро на 10 лет. В результате в здание больше не сел не один арендатор.

– В чем состоят задачи управляющего, и какими качествами он должен обладать, ведь не всегда бывает просто найти со всеми общий язык?

– Основная задача управляющего – добиться максимально эффективной работы и, как следствие, доходности объекта недвижимости. Что касается дипломатических отношений, то тут на помощь приходит бесценный риелторский опыт. Вообще хороший управляющий, как герой старого анекдота, может представляться: «Мастер спорта, майор, Чингачгук!», то есть мастер на все руки.

– Назовите известные в городе объекты, которыми управляет «Дельта Куб»?

– Сегодня наиболее значимыми объектами, находящимися в нашем управлении, являются ТЦ «Площадь» на пл. Толстого и центр строительных материалов «ЦСМ» на ул. Текучева. ТЦ «Площадь» – новый объект, открытый летом. УК «Дельта Куб» принимала непосредственное участие в разработке концепции центра и ее воплощении в жизнь, включая формирование пула арендаторов. Сегодня мы продолжаем управлять арендными отношениями и продвижением ТЦ. Тех обслуживание осуществляет дочерняя структура собственника. По «ЦСМ» наша работа более творческая и трудоемкая. Это объект со своей историей, достоинствами и недостатками. Когда мы брали его в управление, работал только 1-й из трех этажей. Рассматривались два варианта развития: оставить все в существующем состоянии и заполнять верхние этажи разноформатными арендаторами или полная перезагрузка, включающая ремонт здания. Пошли по второму пути. Разработали дизайн фасада здания, план зонирования торговых площадей и распределения потоков покупателей, новый логотип, рекламную компанию и так далее. Основная сложность заключается в том, что все изменения делаем, не прекращая работы центра, поэтапно, при этом основная часть арендаторов переехала на второй этаж и расширила свои экспозиции согласно концепции. По народной мудрости, переезд хуже пожара, но, несмотря на все трудности, думаю, что наши труды окупятся. Данный объект уникален в своем роде это единственный строймаркет в центре Ростова еще и в формате, похожем на ЦУМ. Наши надежды подтверждаются новыми договорами аренды. И расширением экспозиций постоянных арендаторов.

– Какие преимущества достигаются при эффективной эксплуатации объектов коммерческой недвижимости?

– Во-первых, стабильный финансовый поток на протяжении многих лет, если объект является инструментом арендного бизнеса. Во-вторых, создание у объекта бренда и, как следствие, увеличение его капитализации, что приносит дополнительную прибыль при продаже его, как бизнеса. В-третьих, грамотная эксплуатация, которая продлевает эффективный срок жизни объекта недвижимости.

– Эксперты считают, если на этапе возведения объекта уже присутствует управляющая компания, собственник может существенно сэкономить на эксплуатации в дальнейшем, и тем успешнее будет проект. Согласны ли вы с их мнением?

– Да, однозначно. Если мастер сошьет по меркам пару туфлей лично для вас, то вам они точно не натрут ноги. И вы будете их долго и с удовольствием носить. И сегодня сложная экономическая ситуация многих ростовских инвесторов заставила это осознавать. Чтобы недвижимость приносила стабильный и высокий доход она должна быть построена с умом.