Незаконные коттеджи: дешево, но опасно

Последние несколько лет в Ростове пользуется популярностью новая разновидность «доступного» жилья – квартиры в многоэтажных коттеджах, возведенных в частном секторе без ведома органов власти. Недобросовестные застройщики используют такую схему: покупают небольшой участок земли в частном секторе и получают разрешение на индивидуальное строительство.

Согласно законодательству, частный дом не должен быть выше трех этажей, и может иметь мансарду в виде надстройки. В результате коттедж превращается в многоквартирный дом, который разбивают на квартиры-доли и продают. Затем собственники долей идут в суд и узаконивают свое право на жилье. История имеет «счастливый» конец только в единичных случаях.

Многоэтажка в частном секторе создает множество серьезных проблем для соседей, в том числе неполадки с канализацией, не рассчитанной на огромный объем водостоков, перебои с электричеством, водоснабжением, газоснабжением, автопарковкой, вывозом бытовых отходов мусора. Помимо того, наличие многоквартирного коттеджа перекрывает проезд спецтранспорту: МЧС, скорой помощи, пожарной службе.

Покупатели идут на сделку из-за дешевизны жилья – цена на квартиру в коттедже в два раза ниже, чем на обычную квартиру и строится оно быстрее. По словам экспертов, заманчивая стоимость получается благодаря отсутствию проекта, разрешительных документов, госэкспертизы качества построенного объекта. Вложив свои средства, горожане рискуют, ведь судьбу незаконной постройки предугадать нельзя.

Городские власти стали разрабатывать способы борьбы с предприимчивыми бизнесменами. В 2008 году начали действовать Правила землепользования и застройки. В соответствие с ними город поделили на зоны и в зоне жилой застройки Ж-1 официально запретили строительство многоэтажных домов. В июле 2009 года при администрации Ростова создали специальную комиссию, которая выявляет факты самовольного строительства объектов капитального строительства, возведенных на земельных участках, не предназначенных для этих целей, а также без получения разрешения на строительство или же с отступлениями от требований градостроительных планов, либо с нарушениями градостроительных норм.

Снести незаконную постройку можно только по решению суда, потому что все остальные инстанции не имеют правовых полномочий даже приостановить строительство. Чаще всего получается, что районный суд выносит постановление о запрете строительства и сносе, когда в доме уже живут жильцы.

«Для индивидуального строительства практически не требуется документов, кроме разрешения на строительство дома. Этим пользуются недобросовестные застройщики. Под видом индивидуальных строят многоквартирные четырех-пятиэтажные дома. И потом у людей, купивших там жилье, возникает масса правовых и коммунальных проблем. Однако это не мешает застройщикам и агентам по недвижимости вводить в заблуждение покупателей жилья. Бесконтрольность и молчание местных властей застройщики принимают как знак согласия на свои незаконные действия», – прояснял суть проблемы в мае этого года Юрий Андриади, в тот момент занимавший должность заместителя губернатора Ростовской области по вопросам строительства и жилищного хозяйства.

По данным на сентябрь 2010 года, полученным от заместителя главы администрации, начальника Управления по развитию застроенных территорий, разработке инвестиционных программ и проектов Геннадия Ананьева, в Ростове выявлено порядка 80 объектов, обладающих признаками самовольного строительства. При этом два дома, которые были построены как объекты капитального строительства на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, были снесены по решению суда. Вынесены судебные решения о сносе еще 15 самовольно построенных объектов.

«Только в момент, когда жители района и городская комиссия районная могут определить, что дом не индивидуальный, подключаются рычаги муниципальной власти. Просто приехать с экскаватором и сломать дом мы не можем, только по решению суда, которое чаще всего обязывает собственника строения сносить его за собственные средства, – разводит руками директор МУ «Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону» Владимир Иванов. – Горожане соглашаются вкладывать свои деньги из-за низкой цены. Там однокомнатная квартира стоит около 750 тысяч рублей. У нас даже есть сотрудники администрации, которые приобретают такие квартиры. Им говоришь – этого нельзя делать ни в коем случае, и все равно покупают, потому что людям нужно жилье. А если дом снесли, что остается делать жильцу? Только подавать иск в суд».

«Я могу выделить несколько моментов, связанных со строительством незаконных многоквартирных коттеджей, – анализирует директор риелторской компании «Респект» Виктор Нейман. – Первое – некоторые застройщики в принципе не берут во внимание интересы соседей, что вызывает определенное раздражение и провоцирует жалобы, на которые органы власти обязаны реагировать. Второе – застройщики даже минимально не соблюдают строительные нормы, что вызывает угрозы для самих жильцов и окружающих объектов. И третье – в обществе создается общий негативный фон вокруг этого строительства. Крупные застройщики из-за конкуренции по таким объектам стараются лоббировать информационно, что снижает желание покупателей приобретать такое жилье.

Если брать минимальный порог стоимости в обычном многоквартирном доме, который строится по 214 федеральному закону, это 38-40 тысяч рублей за 1 квадратный метр. В коттеджах цена составляет 25 тысяч рублей. Как правило, цена определяет и проблемность объекта. Чем больше опасность, тем ниже цена.

Мой совет людям, которые планируют приобретать квартиры в этих домах: полностью не отказывайтесь от этой идеи, потому что плюсы есть однозначно, но внимательно подходите к оценке застройщика, рассматривайте сам проект, его соответствие градостроительному плану, который предоставлялся архитектурой. Если при таком детальном рассмотрении у вас возникают сомнения в том, что застройщик действительно владеет всеми вопросами, лучше не рисковать».

Владимир Иванов говорит, что существует возможность строить многоквартирные коттеджи законно: «Сейчас можно это все делать в правовом поле. И большинство застройщиков уже начинают этим заниматься. Возможно найти подходящие участки для постройки таких домов, но будет определенное удорожание за счет обременения, например, переложить 150 метров канализационной трубы на больший диаметр. Мы должны перевести этот сегмент в правовое поле, ведь все заинтересованы, чтобы коттеджное строительство развивалось».

«Да, все можно делать на законных основаниях, – согласен Виктор Нейман. – Наша компания занимается продажами как раз таких квартир. Застройщики приобрели землю, предварительно согласовали все с соседями, чтобы не ущемлять их интересы. Если дом безопасен, коммунальные службы готовы предоставить те мощности, которые потребуются, чтобы эксплуатировать жилье, то почему бы и нет?»