Обзор рынка вторичного жилья (апрель 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в апреле в среднем по городу составила 48 тысяч 960 рублей, что на 565 рублей ниже аналогичной цены в марте. Общее изменение цен на квартиры составило -1,14%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней, сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – рост данного показателя за отчетный месяц составил 0,57%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 848 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м
(аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья
на вторичном рынке за апрель, %.

Из графика видно, что в апреле наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Сельмаша (-11,97%), Александровки (-8,1%), Болгарстроя (-4,59%), Орджоникидзе/Аэропорта (-3,08%), ЗЖМ (-2,67%), СЖМ (-2,21%), Центр (-1,36%). В ряде районов наблюдался рост: Каменка/Зоопарк/РИИЖТ/Ленина (0,43%), Темерник (1,21%), Чкаловский (3,37%), Военвед/Стройгородок (4,53%), Нахичевань (15,89%). Стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за апрель квартиры в монолитных домах занимают 4,04%, квартиры в панельных домах – 34,91%, квартиры в кирпичных домах – 60,38%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в апреле,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию. Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за апрель (график 4) показало: первое место занимает Центр – 23,72%, на втором месте ЗЖМ – 21,97% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 16,58%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,54%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за апрель,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в апреле 2010 по сравнению с апрелем 2009 года:

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за апрель, %.

Как видно из графика, апрельская структура предложения похожа на мартовскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в апреле находились двухкомнатные квартиры (29,92%), второе место занимают трехкомнатные квартиры (26,01%), на третьем месте однокомнатные квартиры (24,8%), далее рейтинг продолжают коммуналки (8,22%), квартиры гостиничного типа (7,01%) и многокомнатные квартиры (4,04%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за апрель, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 года по апрель 2010, вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м жилья
на вторичном рынке Ростова-на-Дону с января 2002 по апрель 2010,
с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в апреле текущего года в кирпичных домах составила 51 033 руб., в панельных домах – 45 246 руб., в монолитно-каркасных – 57 958 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3–комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в апреле 2010 лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила 51 тысячу 791 руб./кв.м.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в апреле по уровню средней цены предложения квадратного метра оказались коммунальные квартиры (50 193 руб./кв.м), за ними следуют трехкомнатные квартиры (48 736 руб./кв.м), далее идут однокомнатные квартиры (48 593 руб./кв.м) и замыкают рейтинг двухкомнатные квартиры, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (47 882 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома.

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки
за период с апреля 2009 г. по апрель 2010 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в апреле предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (53 714 руб./кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в апреле составила 46 463 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 45 597 руб./кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 42 879 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в апреле,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в апреле предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (39,64%), процент предложения квартир в кирпичных пятиэтажках составил 23,47%, в 9-10-этажных кирпичных домах 26,43% и в пятиэтажных панельных домах 10,45%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения 1 кв.м в квартирах различных типов жилого фонда с апреля 2009 по апрель 2010 года.

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке,
с разбивкой по типам фонда,
за период с апреля 2009 по апрель 2010 г.

Самые дорогие квартиры в апреле (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в сталинском жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 53 917 руб., на втором месте квартиры в улучшенном жилом фонде – 48 229 руб./кв.м, за ними следуют квартиры в хрущевском фонде (45 902 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (40 178 руб./кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в апреле,
с разбивкой по типу жилого фонда, %.

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в апреле, относятся к улучшенному типу жилого фонда (69,59%), 20,33% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 7,77% – сталинки, 2,31% – квартиры в домах дореволюционной постройки.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в апреле в сравнении с мартом.

График 13. Средняя цена предложения 1 кв.м в различных микрорайонах в апреле,
в сравнении с мартом.

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Апрель 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78