Что ждет рынок недвижимости Ростова-на-Дону?
Всё об ипотеке, ценах, эскроу-счетах и проектном финансировании
Рынок недвижимости — это один из главных драйверов развития экономики. Именно поэтому любое изменение в процентной ставке влияет не только на покупательский спрос, но и на стройматериалы, производство и даже зарплаты в регионе. А как известно, 2020 год был «урожайным» на события и изменил отрасль в целом. В честь Дня строителя мы решили узнать, что нового грядет в мире недвижимости Ростова-на-Дону, как не допустить недострои и насколько реально сейчас купить квартиру или частный дом.
Как работает проектное финансирование?
В России давно принята стандартная модель долевого участия. Когда девелопер планировал строить жилой комплекс, он брал кредит в банке, приступал к работам и продавал квартиру в долевое. Но нередко покупатели сталкивались с банкротством застройщика и теряли деньги.

Чтобы избежать подобных ситуаций, стороны пришли к проектному финансированию по эскроу-счетам. То есть банк инвестирует средства в крупный проект девелопера, но перед этим досконально проверяет, соответствует ли компания требованиям. Важно, что строительство идет за счет денежных потоков, генерируемых проектом.
Эскроу-счет же обеспечивает безопасность вложенных средств покупателей. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации. Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре.
В 2020 году в Ростовской области в Сбере было открыто более 8,5 тысячи новых эскроу-счетов, а сегодня их 10,3 тысячи.
— К проектному финансированию мы пришли летом прошлого года, и связано это было с новыми тенденциями, которые прорисовывались в законодательстве сферы строительства, а также в кредитно-денежной политике государства. А мы должны отвечать требованиям спроса и быть актуальными. Именно поэтому компания ООО СЗ «Юг-Строй» приняла решение изучить и испробовать данный продукт в первых рядах. Первую сделку с использованием эскроу-счета мы провели в ноябре 2020 года. Безусловно, такой вид расчетов набирает популярность у покупателей, поскольку они ничем не рискуют. На сегодняшний день уже порядка 140 наших клиентов воспользовались этой опцией. Насколько это экономически выгодно и удобно для застройщиков и покупателей, еще рановато говорить. Однако с полной уверенностью можно сказать, что проектное финансирование — это наше будущее,

— отметила начальник по развитию бизнеса ООО СЗ «Юг-Строй» Анастасия Гончарова.
— Большинство ростовских строительных компаний соответствует требованиям. Главное, чтобы была высокая рентабельность продаж и достаточная доля собственного участия застройщика. За 2020 год мы одобрили финансирование по 16 жилых комплексам на строительство 1 млн кв. м жилья. За 2021 год добавились еще 4 ЖК и новые очереди действующих проектов, — сказал управляющий Ростовским отделением Сбербанка Руслан Салимов.

Доля проектного финансирования Сбербанка в Ростовской области — 78%. Объем заключенных кредитных договоров составляет 57,9 млрд рублей.
Сбер подходит к работе с девелоперами достаточно лояльно:
Влияние пандемии и снежный ком госпрограммы
«Госпрограмма 2020», предоставляющая ипотеку под 6%, вызвала цепную реакцию изменения рыночных цен. С одной стороны, люди стали активнее приобретать квартиры в новостройках, с другой — цены на жилье выросли. Как на это смотрят сами застройщики и банки?
— Большинство ростовских строительных компаний соответствует требованиям. Главное, чтобы была минимально необходимая рентабельность продаж и достаточная доля собственного участия застройщика. За 2020 год мы одобрили финансирование по 16 жилым комплексам на строительство 1 млн кв. м жилья. За 2021 год добавились еще 4 ЖК и новые очереди действующих проектов,

— сказал управляющий Ростовским отделением Сбербанка Руслан Салимов.
Рост цен оказался закономерным шагом. Если сравнить стоимость квадратного метра Ростове-на-Дону в июле 2020 года и сейчас, то разница будет около 16%.
По льготной программе в Ростовской области Сбер выдал за полгода более 2,8 тысячи жилищных кредитов на 6,5 млрд рублей. Это 28% от всего объема выдач ипотеки.
— Из-за льготных условий кредитования клиенты принимали решение о покупке квартиры быстрее. Совместно с банками мы предлагали максимально привлекательные условия, в том числе программы субсидирования ипотечной ставки, программы без первоначального взноса, программы для военнослужащих для покупки квартир в строящихся домах. В период действия госпрограммы доля ипотечных сделок по нашим проектам увеличилась на 10% в 2020 году и на 22% в 2020-м,

— подчеркнула директор Филиала «Магистрат-Дон» ООО «ККПД-ИНВЕСТ» Ольга Еланская.
Рост цен продолжается и в текущем году: стоимость квартир в новостройках стремительно поднимается на фоне высокого спроса, а также из-за удорожания строительных материалов.

— Мы прогнозируем повышение цен на жилье в новостройках до 30% в течение ближайшего года. Удастся ли сдержать дальнейший рост, спрогнозировать сложно. Не хотелось бы: мы понимаем, что россияне вкладываются в недвижимость, чтобы сохранить свои накопления, а у всяких инвестиций есть предел возможностей,

— отметил директор департамента продаж Московской Строительной Компании Сергей Тарашвили.
Кроме льгот на ипотеку застройщики и банки пришли к оформлению онлайн-сделок. Сначала такой формат вызывал у покупателей опасения, но постепенно количество договоров увеличивалось.

— В период первой волны пандемии у нас заработал сервис электронной регистрации на партнерской платформе Сбербанка. Мы легко адаптировались и готовили к этому покупателей. Что входит в данный сервис? Оплата госпошлины, выпуск усиленной квалифицированной подписи для всех участников сделки, отправка документов в Росреестр и взаимодействие с ними, сопровождение электронной регистрации (СЭР) и всей сделки персональным менеджером. Сейчас 9 из 10 приходится на СЭР. Это быстро и удобно для всех участников. Процесс занимает не более 4 рабочих дней,

— объяснил директор департамента продаж Московской Строительной Компании Сергей Тарашвили.
Но ипотека с господдержкой оказала существенное влияние не только на рынок первичного жилья, но и на вторичку, а также на рынок индивидуального жилищного строительства.

— В начале года — локдаун, пандемия, дефицит рабочей силы, снижение темпов строительства и проседание рынка. Вторая половина года — запуск льготной ипотеки, ажиотажный спрос, рост объемов и рост цен. Падение ставок по депозитам и ослабление курса рубля тоже стали драйверами рынка недвижимости, особенно загородной. Долгая самоизоляция плюс удаленка спровоцировали бум на рынке загородной недвижимости. Но мы в ИНПК опередили рынок — в мае запустили строительство двух новых улиц Новочеркасской и Волгодонской в поселке «Донской» и практически сразу продали более 80%,

— подчеркнул сооснователь и генеральный директор ИНПК Вадим Щербак.
По мнению генерального директора ИНПК, загородная недвижимость — это «новая нефть» на рынке девелопмента уже много лет. Именно поэтому еще в 2011 году в ИНПК начали строительство поселка «Донской».
Построены, проданы и заселены уже:

104 домовладения;

32 таунхауса на пяти улицах;

50 коттеджей на улицах Новочеркасская и Волгодонская готовятся к заселению и вручению ключей.

Запущено строительство двух новых улиц — Батайской и Шолоховской. И пока спрос превышает предложение.
Изменились и потребности покупателей. Застройщики внимательно следят за предпочтениями ростовчан, чтобы не потерять рентабельность.
— Мы выделяем 5 главных параметров. Во-первых, людям очень важно, чтобы до ЖК можно было легко добраться как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Второе — хорошо развитая инфраструктура. Удобный паркинг, детские площадки, близость магазинов, ТЦ, школ, детских садов, поликлиники играют большую роль. Третье — безопасность. Камеры видеонаблюдения, сигнализации и охраняемая территория стали значительно важнее для покупателей, чем даже год назад. Четвертое — функциональные планировки. Никто не будет переплачивать за квадратные метры, которыми не сможет пользоваться, поэтому планировка должна быть рациональной. Далее — современный стиль входных групп. Жильцам хочется чувствовать комфорт и уют не только в квартире, но и по пути к ней. Поэтому красивые, просторные и ухоженные лифты и холлы — обязательный элемент в наших жилых комплексах. И последнее — выгодные условия покупки. Кроме низкой процентной ставки на ипотеку мы предлагаем 100%-ную оплату, рассрочку, персональные выгодные предложения. Главное, чтобы покупатель чувствовал себя спокойно и комфортно,

— отметили в АО «Вертол-Девелопмент».
Как искать выгодную
и безопасную ипотеку?
Сначала стоит смириться с ростом цен и определиться с типом недвижимости. Если рассматриваете квартиры в новостройке, то учитывайте, что условия льготной госпрограммы изменились. Ее продлили до 1 июля 2022 года, но процентная ставка стала немного выше.

Максимальная сумма кредита для регионов теперь составляет 3 млн рублей, ставка — 6,05%* при использовании сервиса электронной регистрации, а первоначальный взнос — 20% от общей суммы.

Но в рамках проектного финансирования покупатели сейчас получают ставку равную 5–6% годовых. А если девелопер состоит в программе поддержки Министерства экономического развития, то и вовсе — 3–3,5% годовых.
Если же вы решили вложить деньги в коттедж или частный дом, то здесь тоже есть приятные новости. Сбер и строительная компания «ИНПК Инвестмент» заключили пилотную, первую в России сделку по кредитованию строительства коттеджного поселка в Ростовской области с использованием эскроу-счетов. Уникальность в том, что девелопер построит коттеджи на средства банка, а вложенные деньги покупателей ждут своего часа в «заморозке» — когда получат долгожданные ключи.
— В августе стартуют продажи 51 коттеджа на улицах Батайской и Шолоховской в «Донском» с использованием механизма эскроу. Для наших покупателей это дополнительные возможности: ипотека, базовые условия по которой будут аналогичны условиям для покупателей нового жилья в многоквартирных домах, и дополнительная гарантия безопасности. Это уникальная сделка и первый такой проект на российском рынке. Мы гордимся тем, что ИНПК совместно со Сбером запускает новый этап развития рынка ИЖС,

— отметил сооснователь и генеральный директор ИНПК Вадим Щербак.
В Сбербанке действуют программы кредитования на приобретение жилья как на первичном рынке, так и на вторичном. Для первичного жилья кроме «Господдержки 2020» доступны следующие программы: «Господдержка для семей с детьми», ставка 5%**; «Субсидирование от застройщика», от 0,1%*** («Магистрат-Дон», ГК «Неометрия», ГК «МСК», ГК «Галактика», ГК «Доннефтестрой», ГК «ЮгСпецСтрой», СК «Анастасия», ООО «АльфаСтройИнвест», ООО СЗ «Халтуринский», СЗ «7Я», «Капитал Строй», «Ростовский кемпинг», СЗ «СтройГарант»). На вторичном рынке действует программа «Готовое жилье». Военнослужащие могут приобрести квартиру по программе «Военная ипотека».
При использовании сервиса электронной регистрации и сервиса безопасных расчетов сделку возможно совершить за один визит в банк. В день подписания кредитного договора пакет документов электронно направляется напрямую в Росреестр и по факту получения информации о регистрации документов денежные средства клиента автоматически перечисляются на указанные реквизиты продавца.
*ставка 6,05% годовых выдается на максимальный срок до 360 месяцев
**ставка 5% выдается на максимальный срок до 360 месяцев. Максимальная сумма кредита - 6 млн рублей.
***ставка 0,1% выдается на максимальный срок до 360 месяцев. Минимальная сумма - 300 тысяч рублей.

ПАО Сбербанк.
Подробнее об условиях кредитования на www.sberbank.ru.
Просмотров: 15 228