Продаем залоговую квартиру при разводе

Два года назад вы купили квартиру в ипотеку. В качестве первого взноса вы использовали материнский капитал. Сейчас вы разводитесь и намерены продать совместно приобретенную квартиру – подросшей за это время рыночной стоимости достаточно, чтобы досрочно погасить ипотеку и полностью рассчитаться с банком. Как это сделать?

Ольга Бажутина, директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит»

:

«Единственная сложность, которая может возникнуть в описанной ситуации – это договоренности бывших супругов о порядке удовлетворения финансовых требований друг друга.

Что касается технологии продажи их квартиры, то она проста. В первую очередь необходимо получить разрешение на продажу квартиры из-под залога от банка, поскольку никаких юридически значимых действий без письменного согласия залогодержателя производить нельзя.

После получения разрешения (в котором будут указаны те условия, на которых банк разрешает продать залоговое имущество, например, может взиматься комиссия), вы приступаете к поискам покупателя. Как правило, залогодержатель не ограничивает заемщиков в подборе покупателей, а также в стоимости продаваемой квартиры, – главное, чтобы все обязательства перед банком были погашены.

Что касается самой сделки, то она возможна двумя способами: вся задолженность перед банком гасится до или в день сделки, и на регистрацию в государственный орган подаются документы на одновременное погашение записи об ипотеке и переход права собственности. Либо же квартира продается с обременением, кредит погашается после перехода права собственности, после чего и снимается залог».

Юрий Романенко, руководитель сети операционных офисов по Ростовской области ЗАО «Райффайзенбанк»

:

«Райффайзенбанк» предлагает несколько вариантов решения данного вопроса.
Безусловно все зависит от остатка ссудной задолженности, степени участия доходами каждого из супругов. Но к каждой ситуации мы подходим индивидуально стараясь учитывать интересы заемщиков.

Если позволяет доход одного из супругов, квартира и остаток долга могут быть переведены на одного из солидарных заемщиков – соответственно супруги оформляют раздел имущества.

Или квартира может быть реализована по рыночной стоимости с согласия банка и собственников. При наличии в семье детей, дополнительно обсуждается вопрос будущего место жительства несовершеннолетних членов семьи. Еще один вариант: спруги разводятся но остаются солидарными должниками и собственниками по 1/2 доли квартиры.

В любом случае, прежде всего заемщику необходимо обратится в отделение банка, где совместно со специалистом ипотечного отдела можно будет подобрать наиболее оптимальное решение».

Кирилл Чигирев, начальник управления андеррайтинга банка «Петрокоммерц»

:

«Если вы окончательно решили продать квартиру с целью погашения ипотечного кредита, для покупки которой в качестве первоначального взноса был использован материнский (семейный) капитал, необходимо обратиться в банк, в котором вы оформляли кредит, и написать заявление в свободной форме или по форме банка (если банком предусмотрена соответствующая форма заявления) с просьбой рассмотреть возможность продажи квартиры в счет погашения ипотечного кредита. Далее сотрудники банка сами свяжутся с вами и сообщат дальнейшие действия, которые необходимо будет сделать для продажи квартиры и погашения ипотеки.

Так как средства материнского (семейного) капитала были использованы для оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту, до перечисления денежных средств в счет оплаты квартиры вы предоставляли в Пенсионный фонд России нотариально заверенное письменное обязательство об оформлении жилого помещения в собственность детей после снятия обременения с жилого помещения в соответствии с подпунктом «Д» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 1212.2007 №862.

Соответственно, когда затронуты интересы несовершеннолетних детей, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений. Необходимость предоставления другого жилья, соответствующего долям несовершеннолетних в продаваемом объекте, либо выплата суммы, эквивалентной стоимости долей и является основным «подводным камнем» по данному вопросу».

Столкнулись с непонятным вопросом? Удачно выкрутились из сложной ситуации? Присылайте (gordeeva@corp.161.ru) свои примеры «на миллион», и наши эксперты подробно разберут проблему, а возможно, вы и сами станете одним из наших экспертов.