Александр Плескачев, руководитель управления Росреестра по Ростовской области: «Собственники могут извлекать пользу из общего имущества»

Далеко не все ростовчане знают, что купив квартиру, он имеют возможность стать и владельцами общего имущества. В том числе и участка, на котором стоит многоквартирный дом. Зачем нам нужно право общей долевой собственности, как его оформить и что конкретно входит в состав общей долевой собственности, читателям Dom.161.ru разъясняет руководитель управления Росреестра по Ростовской области Александр Плескачев.

– Александр Владимирович, что такое право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и что конкретно входит в общую собственность?

– Согласно действующему законодательству, собственнику помещений в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. А общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме признаются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, оборудование и земельный участок, на котором расположен дом. К примеру, к общему имуществу относятся лифты, лестничные клетки, подвалы, чердаки и так далее. Существование прав на общее имущество в многоквартирном доме напрямую связано с правом собственности на находящееся в многоквартирном доме помещение, а регулирование этих прав имеет свои особенности. Если гражданин покупает квартиру, он автоматически приобретает возможность регистрации своего законного права на общее имущество дома, в котором он приобрел недвижимость. Важно, что доля в праве на общее имущество лишена оборотоспособности. Законодателем установлено, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение.

С полным перечнем документов, необходимых для регистрации доли в праве общей долевой собственности на общее имущество можно ознакомиться на подсайте управления Росреестра по Ростовской области.

– Значит каждый ростовчанин, живущий в многоквартирном доме, владеет своими собственными частями крыши и лифта в доме, но не может ничего с этими частями сделать?

– Не совсем так. Крыши, подвалы и другие объекты общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме находятся в общей долевой собственности владельцев квартир. Но они не могут выделить, например, часть крыши или часть земли под домом, и продать или сдать в аренду. Более того, общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в определенных долях, и никакие другие лица, ни управляющая компания, ни ТСЖ не вправе им распоряжаться без согласия собственников. Сразу следует отметить важный момент в определении доли общего имущества. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ (до 22.01.2005), решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

– В таком случае для чего же тогда собственнику регистрировать долю в праве собственности на общее имущество, если он не может распоряжаться им по своему усмотрению?

Александр Плескачев родился в 1978 году в г. Тольятти Куйбышевской области. Окончил Московскую государственную юридическую академию. Занимал различные прокурорско-следственные должности прокуратуры Московской области, работал в управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области и центральном аппарате Росрегистрации и Росреестра. Был судьей Истринского городского суда Московской области. Занимал должность начальника управления контроля и организационного обеспечения в сферах государственной регистрации, кадастра и землеустройства Росреестра. 18 апреля 2012 назначен исполняющим обязанности руководителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. 18 мая 2013 назначен руководителем управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

– Начать следует с того, что законодательство Российской Федерации налагает на собственников помещений в многоквартирном доме ответственность за надлежащее содержание общего имущества. Но для того, чтобы это имущество содержать, собственникам помещений необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества в своем доме, знать границы имущества. На основании состава и описания общего имущества определяется объем работ и услуг по содержанию дома, и, соответственно, смета расходов. А от общей сметы, конечно, будут зависеть и расходы каждого собственника.

Кроме этого, оформление права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома имеет другие положительные моменты, а именно собственники могут не просто пользоваться общим имуществом, но еще и извлекать пользу из него. Например, собственники по общему согласию могут сдавать часть земельного участка в аренду, а полученные деньги использовать для ремонтно-восстановительных работ дома или на иные цели. Оформив в собственность земельный участок – придомовую территорию – собственники жилья вправе использовать его по своему усмотрению, не нарушая прав третьих лиц. Для этого нужно обратиться в органы местного самоуправления, получить необходимые разрешения.

– Кто и как должен оформлять соответствующую государственную регистрацию?

– Государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности на общее имущество может на себя оформить любой собственник квартиры в многоквартирном доме. Соответствующее заявление подается либо самим собственником, либо его представителем. Во втором случае в качестве документа, подтверждающего его полномочия, должна быть представлена нотариально удостоверенная доверенность, либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

– Александр Владимирович, каков порядок оформления в собственность земельного участка с придомовой территорией?

– Порядок действий при оформлении земельного участка под многоквартирным домом в собственность следующий. Для начала оцените документы, которые есть у вас на руках. Лучший вариант – это зарегистрированное право собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме. Далее необходимо уточнить, сформирован ли земельный участок и поставлен ли на кадастровый учет. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 года), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

– Возникают ли у ростовчан какие-либо трудности при проведении государственной регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме?

– Трудности, если говорить о собственниках, могут возникнуть в основном в недостатке информированности о необходимых документах, исчерпывающую информацию о которых предоставляет интернет-сайт нашего управления. Также возникают вопросы с протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома. Понятно, что за государственной регистрацией доли может обратиться один из собственников, но протокол общего собрания должен быть. Хотя порой собрать всех жильцов часто проблематично. Но это вынужденные меры, необходимые для того, чтобы не нарушались права одних в интересах других.