Обзор рынка вторичного жилья (октябрь 2009)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в октябре в среднем по городу составила 48 тысяч 410 рублей, что на 126 рублей ниже аналогичной цены в сентябре. Общее изменение цен на квартиры составило -0,26%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней, сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – рост данного показателя за отчетный месяц составил 1,29%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 845 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном
рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья
на вторичном рынке за октябрь, %.

Из графика видно, что в октябре наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Каменки/РИИЖТа/Зоопарка/Ленина (-4,76%), Военведа/Стройгородка (-3,73%), ЗЖМ (-3,03%), снижение цен в Центре составило -2,83%, в СЖМ -2,55%, в некоторых районах наблюдался рост: Чкаловский (0,83%), Орджоникидзе/Аэропорт (6,05%), Темерник (6,35%), Александровка (6,68%), Сельмаш (16,05%), Болгарстрой (16,69%), Нахичевань (19,86%) – высокий рост в последних районах вызван изменением структуры выборки и небольшим объемом предложений в данных районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за октябрь квартиры в монолитных домах занимают 7,1% от общего объема предлагаемого вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 28,41%, квартиры в кирпичных домах – 64,48%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в октябре,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за октябрь (график 4) показало: первое место занимает Центр – 24,37%, на втором месте ЗЖМ – 22,01% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 17,13%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,84%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья
за октябрь, с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений по продаже вторичного жилья в октябре по сравнению с сентябрем 2009 года (график 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за октябрь, %.

Как видно из графика, октябрьская структура предложения похожа на сентябрьскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений по продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в октябре находились двухкомнатные квартиры (33,29%), второе место занимают однокомнатные квартиры (26,46%), на третьем – трехкомнатные (22,56%), далее рейтинг продолжают коммуналки (7,94%), квартиры гостиничного типа (6,27%) и четырехкомнатные квартиры (3,48%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за октябрь, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 года по октябрь 2009, вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м жилья
на вторичном рынке Ростова-на-Дону с января 2002 по октябрь 2009,
с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в октябре 2009 года в кирпичных домах составила 49 060 руб., в панельных домах 45 171 руб., в монолитно-каркасных – 60 126 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в октябре текущего года лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения квадратного метра в которых по городу составила 49 837 рублей.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в октябре по уровню средней цены предложения кв. метра оказались однокомнатные квартиры (49 144 руб./кв.м), за ними следуют трехкомнатные квартиры (48 502 руб./кв.м), далее идут двухкомнатные квартиры (47 082 руб./кв.м) и замыкают рейтинг комнаты в коммунальных квартирах, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (45 470 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома.

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с октября 2008 г. по октябрь 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в октябре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (48 829 руб./кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в октябре составила 47 018 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 44 118 руб./кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 43 977 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в октябре,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в октябре предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (34,35%), процент предложения квартир в кирпичных пятиэтажках составил 29,54%, в 9-10-этажных кирпичных домах – 26,91%, и в пятиэтажных панельных домах – 9,19%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения кв.м. в квартирах различных типов жилого фонда с октября 2008 по октябрь 2009 года.

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда,
за период с октября 2008 по октябрь 2009 года.

По самым высоким ценам в октябре (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в дореволюционном жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 50 488 руб., на втором месте квартиры в улучшенном жилом фонде – 49 013 руб./кв.м, за ними следуют квартиры в сталинском фонде (47 913 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах хрущевской постройки (44 497 руб./кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в октябре,
с разбивкой по типу жилого фонда, %.

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в октябре, относятся к улучшенному типу жилого фонда (72,13%), 17,81% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 5,64% – сталинки, 4,41% – квартиры в домах дореволюционной постройки.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в октябре в сравнении с сентябрем.

График 13. Средняя цена предложения кв.м в различных микрорайонах в октябре,
в сравнении с сентябрем.

Таблица 1.

*Индекс «Титул-Рантье» разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Октябрь 2009 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
(863) 290-78-78