Евгений Сосницкий, директор риелторской компании «Титул»: «Дефицит жилья породил порочную формулу: не нравится качество жилья – не покупай, придут другие – купят»

Вглядываясь в историю формирования российского рынка недвижимости, можно отчетливо разглядеть сейчас в ней лишь неизбывную тягу любого нормального человека к обладанию своим кусочком недвижимого имущества. Остальные детали – расплывчаты, затянуты дымом скандалов и миражами представлений рядовых граждан о том, как это должно быть. Возможно, у профессии риелтора в России и более глубокие корни, но без сомнения последние полтора десятка лет можно назвать если не «золотым веком», то уж по крайней мере этапом первоначального накопления опыта. Об истории и ее законах, о домах и домовладельцах 161.ru рассказал генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий.

– Что такое отечественный рынок недвижимости?

– Само понятие «рынок недвижимости» в России появилось после1991 года, когда появился закон о приватизации, и операции с недвижимостью стали возможны. Но формироваться во что-то цивилизованное он начал только сейчас. Ведь в начале 1990-х у нас не было целых сегментов рынка, которые есть сейчас: не было рынка земли, не было ипотеки. Много чего не было, и вся работа походила на какое-то хаотичное движение: не было единых стандартов работы, существовали объекты рынка, но субъекты рынка играли по абсолютно разным правилам. И правил не было, и государство редко вмешивалось.

– А вы бы хотели, чтобы государство вмешивалось?

– Государство пыталось вмешиваться, но попытки эти были не совсем удачными. То же лицензирование позже отменили, и сейчас это отдано на откуп саморегулируемым организациям.

– Торговля недвижимостью и автомобилями – отрасли, на которых еще с советстких времен лежит отпечаток подпольно-криминальных войн. Как вы сражаетесь с «тенями»?

– Я никогда не работал в тени. Скорее всего, повезло: руководители тех риелторских компаний, где мне доводилось работать, изначально были ориентированы на то, что бы работать на свету. Так и продолжаю. Понятно, что все люди стремятся минимизировать свои расходы. В этом плане мы стараемся помогать клиентам. В самом деле: если есть возможность, используя легальные схемы, заплатить 6% налога, а не 13 – почему бы этим не воспользоваться? Так поступают во всем мире. Оптимизация налоговой нагрузки.

– Ага, «Юкос» тоже занимался оптимизацией...

– Знаете, даже самую прозрачную компанию, которая платит все налоги, при наличи заказа можно превратить в то, во что превратился «Юкос». Мы работаем вдалеке от политики. Но то, что бизнес в России можно вести честно – это абсолютно точно. Это менее доходно с сиюминутной точки зрения, но в стратегической перспективе позволяет сохранить бизнес как таковой, что, в свою очередь, выгодно.

– Специалисты утверждают – чтобы удовлетворить спрос, в Ростове надо построить 40 миллионов квадратных метров жилья. А если вдруг возьмут и построят – что будет с рынком?

– Ну, если считать, что всей России дефицит составляет 1,5-1,7 миллиардов квадратных метров, то вполне возможно, что в Ростове не хватает как раз этих 40 миллионов. Вдруг – их не возьмут и не построят. Есть объективные законы рынка. Если сейчас в области строится два миллиона в год, то сколько надо времени, чтобы построить 40? А за это время часть жилья разрушится, выйдет из строя. Этот процесс бесконечен.

– Ну вот на Западе такого дефицита не существует. Как там живется риелторским агентствам? Они настолько же прибыльны, как у нас?

– Нет, они не настолько прибыльны, как компании в России. У них норма – чуть выше уровня инфляции, 7-10%. У нас же- как раньше было? Если бизнес не приносил 100% прибыли, то это не бизнес. Сегодня мы приближаемся к мировым стандартам работы, поэтому основная тенденция для самых разных сфер очевидна – доходность снижается. Это может пугать, это может вдохновлять, к этому можно никак не относиться – это объективная реальность. Так что, в перспективе, доходность в нашем секторе будет такая же, как в среднем по миру, за исключением некоторых региональных и национальных особенностей, связанных с необходимостью размещения нефтедолларов.

– Дайте определение понятию «работа нормального риелтора».

– Работа нормального риелтора заключается не в том, чтобы продавать на пике, на ажиотаже. Вы поймите: когда есть ажиотажный спрос – никто не заботится о качестве. Почему мы сегдня говорим, что строители плохо строят? Потому что у них подход такой: не хотите – не покупайте, другие придут – купят. Дефицит жилья, кроме роста цен, порождает то, что операторы рынка, в том числе и риелторы, не заботяттся о качестве своей работы. Строители не заботятся о качестве возводимого жилья, риелторы – о качестве услуги, которую они оказывают. А вот если рынок нормальный, если идет здоровая конкуренция, тогда работать сложнее.

И у нас было время, когда мы работали имено так, это был период между кризисом 1998 и 2003 годом, когда рынок вначале был стабильно плохой, потом стабильно поднимался, и в этих условиях работать сложнее. Потому что люди предъявляют гораздо более высокие требования, они выбирают. Нормальный рынок – это когда правила игры диктует потребитель. Мы не говорим, о потребительском экстремизме – это исключение. Потребитель диктует и имеет право выбора. Сегодня он не имеет права выбора, сегодня мы ему диктуем, поскольку дефицит: не хочешь – не покупай, нам твои деньги не нужны. Это на самом деле – порочная практика. Вот на Западе – там все по-другому.

– Вы стремитесь к их образцу?

– Мы считаем, что это – эталон работы риелтора, мы стараемся внедрять их методы работы и направляем массу усилий на то, чтобы нынешняя ситуация не расхолаживала наших сотрудников. Чтобы они качественно отрабатывали каждого клиента. И не выбирали: этот – реальный покупатель, тот – нет; у этого мало денег – пусть идет в другое место. Мы стремимся к эталону, но еще не достигли.

– С людьми советской закалки разве можно сделать компанию западного образца?

– Совковые ребята хотят кушать точно так же, как все остальные. Если он хочет кормить семью, если он хочет в жизни чего-то добиваться и развиваться, он вынужден работать так, как это сегодня требуется. Или он окажется на обочине. С кем-то сложнее, с кем-то легче. На самом деле я тоже – совковый человек. Я получил оба образования до 1991 года. Я был комсомольским активистом, слава богу, до партии дело не дошло... Воспитание-то основное там было заложено.

– А деньги могут воспитать или перевоспитать человека? Или только портят?

– Я даже не уверен, что они портят... Если человек порочен без денег, то, когда у него появляются деньги, он портится еще больше. Если он нормальный человек, то деньги, наоборот, позволят ему делать чуть больше добра. Друзья и все-все-все познается в стрессовых ситуациях. Деньги – это тоже своеобразный катализатор. Он показывает, что человек из себя представляет на самом деле.

– Вам приходится работать в том числе и с богатыми людьми. Они отличаются от остальных?

– Конечно отличаются. Даже внешне.

Справка: Евгений Сосницкий родился в 1968 году. Окончил исторический факультет РГУ, специализировался на дореволюционной истории России, изучал работы Плеханова. Женат, двое детей. В 2000 году создал компанию «Титул», в которой сейчас трудится более 120 человек. В 2002 и 2003 годах компания вошла в тройку лучших региональных риелторских фирм России по итогам национального конкурса «Профессиональное признание».

– Есть мнение, что лучше жить в той стране, где принято стесняться своего богатства, чем в стране, где надо стыдится своей бедности. Не кажется ли вам, что русские слишком склонны к неумеренной внешней демострации своего материально благосостояния? Вся эта роскошь напоказ...

– Я думаю, не надо говорить о людях. Надо говорить о системе. Я историк. Вот смотрите. Сколько у нас существует капитализм? Фактически – с 1991 года, 17-18 лет. А в Европе сколько? Ну, минимум с 1641 года, если брать Англию. Если мы вспомним то, как там все происходило, то увидим те же признаки эпохи первоначального накопления капитала. Точно так же мелкие ремесленники, разбогатев, не стеснялись кичиться своим богатством, перстни золотые и прочее... Поэтому, ничего нового не произошло. Этот процесс всегда просиходит именно так. Возьмите времена Дикого Запада. Захват земель и массовые убийства. Другое дело, что в 21 веке этот процесс мог бы проходить и более либерально. Просто в Англии все это длилось лет 40, в Америке индейцев резали лет 100, а у нас все уместилось до 98 года. Все эти красные пиджаки, разборки, стрелки и так далее. Все уже прошло. И не в людях дело. Это – исторический этап развития, который надо пережить. Кому-то не повезло, кого-то убили, но через это проходят все страны, которые становятся на такой путь развития. Я не думаю, что русские люди более порочны, чем, скажем, англичане.

– Иначе быть не могло?

– Не могло. Если бы было сильное государство, оно бы этот процесс, на мой взгляд, как-то могло бы удержать под контролем. Не допустить такого беспредела, разграбления, передела собственности. Ну, не получилось. Но это уже в прошлом.

– Как вы относитесь к тому, что в скором времени у нас могу появиться бедняцкие кварталы?

– Я никак к этому не отношусь, потому что это – естественный процесс. Все произойдет помимо нашей с вами воли.

– Но вы же историк, оцените процесс!

– Это будет. Как это будет, я увидел в Мехико. Вот, представьте: съезжаем с улицы типа нашей Б. Садовой в сторону, а там стоит шлагбаум, возле него – четверо полицейских, и дальше пускают только тех, кто живет в этом квартале. И так – со всех сторон. Такое же я видел в Сантьяго, в Чили. Там есть улицы, откуда не выпускают. Эти безумные латинос просто варятся там в своем соку. К этому можно относиться по-разному. Можно пускать сопли-слюни и говорить: «Давайте эти х людей воспитывать, обучать, отмывать, давать им работу, тогда они не будут убивать». Но тогда надо выяснить, кто пойдет это делать – отмывать, воспитывать, кто рискнет. Я исхожу из того, что люди изначально по природе своей рождаются не равными: у кого-то больше способностей, у кого-то меньше. И всех сравнять – это порочно, это невозможно. Это – утопия. Исключение составляют только случаи с физически ущербными людьми, которым государство просто обязано помогать. Что же касается физически и психически здоровых людей, то каждый должен получать то, к чему он стремится.

– Исторический центр Ростова сейчас представляет печальное зрелище из-за старых домов, неприглядных кварталов. Может, стоит ввести прогрессивный налог на дорогую землю в центре, чтобы там повились красивые современные здания и город преобразился?

– Не уверен, что надо вводить какие-то налоги. Я думаю, надо решать по-другому. Насколько я знаю, бюджет города – профицитен. Если очень хочется ходить по красивым улицам, то надо потратить деньги на то, чтобы отселить людей из этих районов. Чтобы потом построить там красивое жилье. С другой стороны, я готов поспорить относительно того, что называть красивым. Вы видели хоть один красивый новый дом в городе? Я не видел. Есть красивые дома, где были хорошо восстановлены старые фасады. Вот вам нравится ходить по Северному?

– Не очень.

– Вот и мне – не очень. И по Западному – не нравится. Между этих сооружений люди не гуляют. Если здание нормальное и его можно восстановить – лучше его восстановить и поддерживать. Если же оно рушится – конечно, его надо сносить. И там уже строить что-то другое. Но я против введния дополнительных налогов.

– Каковы перспективы загородного строительствав Ростове?

– Блестящие! В Ростове пока не развито загородное строительство, но в ближайшие пять лет мы будем наблюдать бум в этом секторе. С появлением громадного числа коттеджных поселков. И в приграничных к Ростову районах, и подальше.

– А дорожная инфраструктура это позволит?

– Она не остановит коттеджного бума. Сами по себе коттеджи не приводят к увеличению количества машин в городе. Люди будут их покупать, что в городе живя, что – за. Пробки – это проблема дорог. Надо расширять дороги, строить развязки, муниципальные многоуровневые паркинги. Люди все равно будут стремиться за город. Они хотя жить в чистом месте, в своем доме. С нормальными соседями, с охраняемой территорией. И приезжать в город на работу. Никакие пробки их в этом не остановят.

– А цена на квартиры не упадут в связи с модой на загородный дом?

– Не упадут. Во-первых, не все смогут позволить себе коттедж, а во-вторых, наличие коттеджа не исключает возможности иметь в наличии еще и квартиру. Нам же с вами обещают, что к 2015 году 60-70% россиян будут составлять средний класс? Вот и будет у нас, как в Америке: живут за городом, на работу ездят в город.

– В тех же Штатах появление в приличном многоквартирном доме семьи афроамериканцев или латинос может существенно повлиять на цену соседних квартир. Белые не селятся в черных кварталах, несмотря на декларируемую пресловутую политкорректность. А у нас есть районы, куда, скажем так, не спешат представители титульной нации?

– Скорее, нет. Раньше таким районом можно было назвать Темерник. И то: сейчас ситуация меняется, потому что там относительно дешевое жилье. Но некоторое время назад не хотели селиться из-за вьетнамцев. Теперь там все более-менее упорядочено. По национальным признакам таких разноглассий нет. Скорее, люди, которые покупают дорогое жилье, смотрят, чтобы возле дома не было какого-нибудь «шанхая». Они просто задают себе вопрос: как дети будут домой ходить вечером и так далее. Тут, скорее, идет социальная градация, не национальная...

– Но она существует?

– Мы не можем воспрепятствовать процессу создания бедняцких кварталов. Это ведь нормальное желание любого живого существа – жить рядом с себе подобными. Богатые – к богатым, бедные – к бедным. И не надо по этому поводу «париться»! Надо лучше подумать, как сделать так, чтобы в этих районах соблюдались нормальные санитарные условия и сохранялась безопасность. А вот по поводу расовых предрассудков... Я вас умоляю: у меня в доме нет ни одного негра, но гадят в лифтах точно так же, как в негритянских кварталах. Здесь нацинальность ни при чем. Это делают наши соседи, знакомые... Не инопланетяне же прилетели!

– Тяжело подобрать кадры для работы в кампании?

– Отсутствие адекватных кадров – это сейчас самая большая проблема и не только для нас. Я уже не говорю о профессионально подготовленных, обученных, говорю вообще о дефиците нормальных честных людей, которые бы хотели нормально, честно работать, зарабатывать деньги.

– Откуда же вы их все же берете?

– Сами воспитываем. У нас есть свой учебный центр, где мы готовим специалистов.

– Личные качества какие приветствуются?

– Желание развиваться и умение не пугаться перемен. Но главное – честность.

– Как же такого вычислить, ведь пока не «попадешь» с человеком – не поймешь?

– Полагаемся на отборочные треннинги, на тесты. Смотрим, как человек ведет себя в процессе обучения, как общается, в том числе и с наставниками. Работают специалисты- кадровики. И на интуицию тоже полагаюсь.

– Что вам нравится в работе?

– Все.

– От чего чувствуете такой внутренний двайв?

– Когда получаются сложные сделки.

– А как со сложностями сражаетесь?

– В первые 5-10 минут они меня угнетают. А потом сказывает бойцовский дух. Но первая реакция у меня такая: вот, е-мое, только этого мне не хватало!

– Вы авантюрист? Могли бы сейчас все бросить и начать что-нибудь заново?

– Нет. Я бы скорее начал параллельный новый проект, но вот из этого бы не ушел.

– Как вы относитесь к увеличению штрафов на дороге?

– Не пристегиваюсь.

– Почему?

– Вероятно потому, что могу заплатить. Если бы ездил на копейке и для меня штраф в 500 рублей представлялся существенным, то пристегивался, конечно бы. Просто я считаю, что все эти меры не соответствуют заявленным целям – повышению безопасности на дороге. Для безопасности движения куда важнее отремонтировать дороги, чтобы не было эти х ужасных ям – они приводят к куда больше количеству жертв, чем непристегнутый ремень. Те же парковки вдоль дорог – это тоже безопасность движения, вот на это надо чтобы государство обратило внимание. Пусть бы запретили привозить из японии машины с правым рулем. Вот это, я считаю, были бы адекватные усилия по борьбе за сохранение жизни водителей. И потом. Когда я вижу, что впереди меня едет машина с непристегнутым водителем, а инспектор тормозит именно мою дорогую машину, то я, конечно, возмущаюсь. Но денег не даю. Плачу штрафы.

– Что вы думаетет о реформе ЖКХ?

– Я думаю, что приватизация ЖКХ – оптимальный вариант. Видно, сколько усилий государство прилагает к тому, чтобы исправить все сделанное и несделанное за долгие годы, но, пока не будет собственника у этой инфраструктуры, все усилия будут напрасны. Вот посмотрите: было у нас раньше одно предприятие, которое занималось утилизацией твердых бытовых отходов, потом появилось несколько других – и что? Цены изменилось, качество изменилось. А до этого они работали по той же схеме: не хочешь платить – не надо, найдутся те, кто заплатит. Отсутствие конкуренции пагубно влияет. Конечно, переход в частные руки должен проходить под четким руководством государства, поскольку у более сильных игроков всегда будет соблазн в монополию удариться. А там уже без разницы: это госмонополия, или монополия акционерного общества, или одного владельца.

То, что частный бизнес более адекватен, более прогрессивен для меня – вне всякого сомнения. Но государственный контроль должен быть. По своей природе я несколько даже анархист – любая власть мне не симпатична, но считаю, что и в риелторском бизнесе полное отсутствие контроля со стороны государства – это одна из проблем. Если бы государство чуть больше контролировало, то многие бы подходы изменились: и в ценообразовании, и в конкуренции.